Không phải vì tháng Ngâu, đây mới là lý do khiến thị trường nhà đất ảm đạm

Tháng 7 Âm lịch vốn thường được xem là giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản do tâm lý kiêng kỵ. Tuy nhiên, năm nay, nhiều môi giới và chuyên gia tại phía Nam cho rằng tháng Ngâu gần như không phải nguyên nhân khiến người mua chậm xuống tiền.

Chuyên gia bất động sản Võ Hồng Thắng cho biết giao dịch trên thị trường hiện rất khó khăn, lượng giao dịch chỉ còn khoảng 20-25% so với những giai đoạn thuận lợi trước đây.

Theo ông, người mua hiện quan tâm nhiều hơn tới lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng và những biến động vĩ mô. Trong bối cảnh đó, tâm lý kiêng giao dịch trong tháng 7 Âm lịch không còn là yếu tố đủ lớn để quyết định thanh khoản thị trường.

Nhận định này cũng tương đồng với ghi nhận từ các doanh nghiệp và môi giới. Phó giám đốc marketing một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho biết người mua đã chậm lại từ đầu năm, chứ không phải đến tháng Ngâu mới xuất hiện tâm lý dè dặt.

Một trong những nguyên nhân chính là lo ngại chi phí vay vốn. Dù doanh nghiệp đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ để kích cầu, người mua vẫn phải tính toán khả năng trả nợ trong dài hạn thay vì chỉ nhìn vào ưu đãi ở thời điểm ban đầu.

Tiền vẫn xuống thị trường, nhưng chọn tài sản kỹ hơn

Theo ông Phan Long, môi giới bất động sản nhiều năm tại khu vực Bình Dương cũ, nay thuộc TPHCM, thị trường hiện phân hóa khá rõ.

Những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, mức giá khoảng 3-6 tỷ đồng, hoặc tài sản có thể đưa vào kinh doanh trong khoảng 3-10 tỷ đồng vẫn ghi nhận giao dịch.

Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ đang chậm đáng kể. Đất diện tích lớn, đất phân lô nằm trong đường nhỏ, biệt thự, nhà vườn đều giảm thanh khoản. Đặc biệt, đất dự án chưa hoàn thiện pháp lý gần như không có giao dịch.

Theo ông Long, mua bán trong những ngày đầu tháng Ngâu vẫn diễn ra, chỉ không còn nhộn nhịp như những thời kỳ thị trường tăng nóng. Với nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền, xu hướng hiện nay là ưu tiên những tài sản có thể tạo ra dòng tiền.

Sự dịch chuyển này cho thấy tâm lý của người mua đang trở nên thực dụng hơn. Khi chi phí vốn tăng và khả năng tăng giá ngắn hạn không còn chắc chắn, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác, pháp lý và khả năng bán lại.

Ông Phan Vi, môi giới lâu năm tại khu vực TPHCM, cũng cho rằng người dân phía Nam không quá kiêng tháng Ngâu trong việc mua bán nhà đất. Tâm lý kiêng kỵ thường rõ hơn với việc xây dựng nhà mới, khi một số gia đình có xu hướng chờ qua tháng 7 Âm lịch mới khởi công.

Theo ông, hoạt động mua bán thực tế đã chậm từ cuối năm 2025 và kéo dài sang năm nay. Nguyên nhân quan trọng là lãi suất duy trì ở mức cao, trong khi một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đã bước vào giai đoạn chịu áp lực trả nợ lớn hơn.

Ngay cả nhóm mua để ở cũng trở nên thận trọng.

Với nhà phố, nhu cầu thực vẫn tồn tại nhưng người mua dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu thông tin về hạ tầng và quy hoạch, đặc biệt những khu vực liên quan đến metro và phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Theo ông Vi, nhiều khách hàng phải tính toán lại với nguồn tiền hiện có nên mua ở đâu, đồng thời lo ngại tài sản có thể vướng quy hoạch. Ở phân khúc nhà phố dưới 7 tỷ đồng, dù đây là nhóm có nhu cầu mua ở tương đối rõ, thanh khoản năm nay vẫn chậm hơn cùng kỳ những năm trước.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ tiếp tục được đưa ra thị trường. Giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công gia tăng khiến nhiều chủ đầu tư có xu hướng đẩy nhanh triển khai dự án để tránh chi phí tiếp tục đội lên và giảm áp lực dòng tiền.

Theo ông Vi, những sản phẩm cao cấp đang chững lại do dòng tiền của khách hàng không còn quá dư dả. Ngược lại, căn hộ tại Bình Dương cũ, khu Đông và khu Tây của TPHCM cũ, có mức giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2, đang có khả năng hấp thụ tốt hơn.

Người mua chờ lãi suất giảm, săn hàng thứ cấp

Nếu tháng Ngâu không còn là rào cản lớn, lãi suất lại đang trở thành một trong những biến số đáng chú ý nhất của thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng các chủ đầu tư đã triển khai dự án vẫn phải tiếp tục đưa sản phẩm ra bán, thay vì trì hoãn chỉ vì tháng 7 Âm lịch. Với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt và dự án chưa cần mở bán ngay, nguồn hàng có thể được chia nhỏ hoặc giãn tiến độ để phù hợp với sức hấp thụ của thị trường.

Ở phía người mua, tâm lý chờ đợi vẫn khá rõ. Theo ông Phan Vi, tín hiệu được nhiều khách hàng mong đợi nhất hiện nay là lãi suất giảm. Khi chi phí vay vốn còn cao, việc sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản có thể tạo áp lực dòng tiền kéo dài nhiều năm.

Một diễn biến khác là người mua đang quan tâm nhiều hơn tới thị trường thứ cấp. Một bộ phận nhà đầu tư mua bất động sản trước đây bằng vốn vay đã bước vào thời điểm chịu áp lực tài chính và cần bán lại. Trong một số trường hợp, giá chuyển nhượng có thể thấp hơn giá mở bán trước đây hoặc thấp hơn kỳ vọng của người bán.

Nguồn hàng này đang khiến người mua có thêm lý do để chờ đợi và so sánh. Thay vì chỉ xem xét sản phẩm mới của chủ đầu tư, khách hàng hiện cân nhắc giữa giá sơ cấp và giá thứ cấp, mức độ hoàn thiện pháp lý, thời điểm bàn giao cũng như khả năng bán lại trong tương lai.

Những dự án sắp bàn giao hoặc đã hoàn thành vì thế được quan tâm nhiều hơn bởi người mua có thể đánh giá trực tiếp chất lượng tài sản và giảm bớt rủi ro về tiến độ. Với dự án mở bán mới, chính sách tài chính của chủ đầu tư cũng trở thành yếu tố quan trọng.

Trong bối cảnh lãi suất cao, một số doanh nghiệp kéo dài thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi vay hoặc cho phép khách hàng tiếp tục thanh toán sau khi nhận nhà. Tuy nhiên, người mua cũng ngày càng chú ý đến nghĩa vụ tài chính sau khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Theo ông Vi, từ nay đến cuối năm, thị trường nhiều khả năng tiếp tục đi ngang, khó tăng mạnh trở lại. Trạng thái thận trọng có thể kéo dài sang hai quý đầu năm 2027 nếu lãi suất và các yếu tố vĩ mô chưa chuyển biến rõ rệt.