Khi dòng tiền không nằm yên trong bất động sản nội đô

Thay vì đặt cược vào câu chuyện tăng giá tài sản như trước đây, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang những sản phẩm có khả năng tạo ra lợi nhuận thực tế trong quá trình sở hữu.

Khi nội đô không còn là lựa chọn duy nhất

Trong nhiều năm, sở hữu một căn hộ hay nhà phố tại khu vực trung tâm là lựa chọn an toàn của giới đầu tư. Giá trị tài sản gia tăng theo thời gian, quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu nhà ở lớn giúp bất động sản nội đô giữ được sức hút.

Tuy nhiên, sau nhiều chu kỳ tăng trưởng, mặt bằng giá hiện nay đã được đẩy lên mức cao. Điều này khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn, nhất là với những nhà đầu tư đặt mục tiêu khai thác dòng tiền.

Một căn hộ có giá trị hàng tỷ đồng nhưng lợi nhuận cho thuê không còn tương xứng với số vốn bỏ ra. Một căn nhà phố nội đô có giá trị lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài. Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhìn nhận lại hiệu quả của việc nắm giữ tài sản.

Thị trường vì thế đang chứng kiến sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Giá trị của một bất động sản không còn được đánh giá đơn thuần qua khả năng tăng giá mà còn được đo bằng khả năng tạo ra dòng tiền trong quá trình sở hữu.

Theo anh Lê Minh Đức, nhà đầu tư có gần 20 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản phía Bắc, sự thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở cách nhà đầu tư nhìn nhận dòng vốn.

“Trước đây chúng tôi sẵn sàng giữ tài sản trong nhiều năm để chờ tăng giá. Nhưng hiện nay, khi giá bất động sản nội đô đã ở mức cao, việc để một lượng vốn lớn nằm yên trong tài sản mà không tạo ra dòng tiền là điều phải cân nhắc”, anh Đức chia sẻ.

Theo nhà đầu tư này, bản thân anh đã chủ động cơ cấu lại danh mục trong thời gian qua. Một số tài sản nội đô được bán ra sớm hơn kế hoạch, thậm chí có sản phẩm phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng tính thanh khoản.

“Tôi không xem đó là cắt lỗ hay thất bại. Đó đơn giản là quá trình tái phân bổ nguồn vốn. Thay vì giữ tài sản chỉ để chờ tăng giá, tôi muốn đồng vốn được vận động và tạo ra lợi nhuận trong quá trình đầu tư”, anh Đức cho biết.

Dòng tiền tìm đến những nơi có nhu cầu thực

Không khó để nhận thấy xu hướng dịch chuyển của dòng vốn trong thời gian gần đây. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những khu vực có động lực phát triển kinh tế rõ ràng, nơi nhu cầu về nhà ở, lưu trú, thương mại và dịch vụ hình thành từ hoạt động sản xuất, kinh doanh thực tế.

Khác với các giai đoạn trước khi thị trường bị dẫn dắt bởi những thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá, các quyết định đầu tư hiện nay có xu hướng gắn chặt hơn với khả năng khai thác thực tế của tài sản.

Chị Trần Minh Hạnh, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, cho biết tiêu chí lựa chọn bất động sản của chị đã thay đổi đáng kể trong vài năm gần đây.

“Nếu trước đây tôi ưu tiên vị trí trung tâm thì hiện nay tôi ưu tiên khả năng vận hành. Một tài sản có thể tạo doanh thu hàng tháng mang lại cảm giác an toàn hơn việc chỉ kỳ vọng giá trị sẽ tăng trong tương lai”, chị Hạnh chia sẻ.

Theo chị, những sản phẩm có pháp lý minh bạch, sở hữu lâu dài và có thể đưa vào khai thác ngay được nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn trước.

Xu hướng của giai đoạn phát triển mới

Các chuyên gia cho rằng sự dịch chuyển của dòng tiền không phải là hiện tượng nhất thời mà phản ánh sự trưởng thành của thị trường bất động sản.

Khi mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã tăng lên mức cao, nhà đầu tư buộc phải quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả sử dụng vốn. Điều này cũng đồng nghĩa những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều thách thức hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Ngược lại, các sản phẩm vừa đảm bảo giá trị sở hữu lâu dài, vừa có khả năng tạo ra nguồn thu ổn định sẽ được thị trường đánh giá cao.

Trong một chu kỳ phát triển mới, lợi nhuận không còn chỉ đến từ việc mua thấp bán cao. Giá trị của bất động sản đang được định nghĩa lại bằng khả năng tạo ra dòng tiền bền vững, đáp ứng nhu cầu thực và đồng hành cùng sự phát triển của nền kinh tế địa phương.

Đó cũng là lý do ngày càng nhiều nhà đầu tư lựa chọn để dòng vốn tiếp tục vận động, thay vì nằm yên trong những tài sản nội đô đã đạt tới ngưỡng giá cao sau nhiều năm tăng trưởng.