HoREA đề nghị bỏ giới hạn đặt cọc 5% khi dự án đủ điều kiện kinh doanh

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có 2 nội dung được doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm là quy định về đặt cọc và bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Đề xuất cho chủ đầu tư được nhận đặt cọc sớm hơn

Theo dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định này chưa thực sự hợp lý. Bởi khi dự án đã đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư đã được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp có thể thu ngay đợt thanh toán đầu tiên tối đa 30% giá trị hợp đồng. Do đó, việc tiếp tục giới hạn khoản đặt cọc 5% ở giai đoạn này là không cần thiết.

Theo Hiệp hội, khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, rủi ro đối với khách hàng gần như không còn đáng kể. Vì vậy, việc đặt cọc nên được các bên tự thỏa thuận theo quy định của Bộ luật Dân sự về bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Thay vào đó, HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc ngay từ khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, đây là thời điểm doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai dự án nhưng vẫn chưa được huy động vốn từ khách hàng.

Hiệp hội cho rằng việc cho phép thu tiền đặt cọc tối đa 5% sẽ giúp chủ đầu tư có thêm nguồn vốn để đầu tư dự án, đồng thời có cơ hội thăm dò nhu cầu thị trường, đánh giá sức mua và điều chỉnh sản phẩm phù hợp.

Ở chiều ngược lại, khách hàng cũng được hưởng lợi khi có thể tiếp cận sản phẩm từ sớm với mức “giá gốc” và được chốt giá bán ngay trong thỏa thuận đặt cọc.

Kiến nghị giữ quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng của người mua

Một nội dung khác được HoREA góp ý là quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Hiệp hội, dự thảo cần kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Nếu khách hàng từ chối bảo lãnh thì việc này sẽ được ghi nhận bằng văn bản ngay tại thời điểm ký hợp đồng. HoREA cho rằng quy định này vừa bảo đảm quyền tự quyết của người mua, vừa tránh phát sinh thêm chi phí không cần thiết.

Theo phân tích của Hiệp hội, để có bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư phải trả phí cho tổ chức tín dụng, mức phí thường không thấp hơn khoảng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khoản chi phí này cuối cùng thường được tính vào giá bán, khiến người mua phải gánh thêm chi phí.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản có thương hiệu, uy tín đã tạo được niềm tin với khách hàng. Trong những trường hợp này, không ít người mua sẵn sàng lựa chọn không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng. Hơn nữa, cùng với việc hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện và năng lực của các chủ đầu tư được nâng cao, nguy cơ chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết sẽ giảm dần.