Giữ tiền chờ giá nhà giảm có còn là chiến lược hợp lý?

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu hạ nhiệt. Báo cáo quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp đã giảm so với quý đầu năm, Tuy nhiên, mặt bằng giá tại các thành phố lớn vẫn ở mức cao. 

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Như vậy, điều chỉnh giá chưa đồng nghĩa thị trường bước vào một chu kỳ giảm sâu. Nghiên cứu của Dat Xanh Services cũng nhận định nguồn cung tiếp tục cải thiện nhưng giá bán khó giảm mạnh.

Vì sao giá nhà vẫn neo cao?

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), một trong những nguyên nhân khiến giá nhà neo cao là chi phí đầu vào liên tục tăng, từ tiền thuê, tiền sử dụng đất, bồi thường – giải phóng mặt bằng tới tài chính, vật liệu và xây dựng.

Áp lực này còn thể hiện ở giá vật liệu. Bộ Xây dựng cho biết trong năm nay, giá nhiên liệu và nhiều loại vật liệu xây dựng tăng mạnh, tác động trực tiếp tới chi phí đầu tư công trình.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định giá đất vẫn là một trong những điểm nghẽn tác động tới đầu tư, tín dụng, đấu giá, giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở. Khi thời gian xử lý pháp lý kéo dài, chi phí vốn và chi phí cơ hội của doanh nghiệp cũng tăng theo.

Vì vậy, bức tranh hiện nay có xu hướng phân hóa hơn là giảm giá đồng loạt. Những sản phẩm chịu áp lực thanh khoản, dùng đòn bẩy cao hoặc định giá vượt xa giá trị thực có thể phải điều chỉnh. Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ, vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực sẽ khó quay lại mặt bằng giá của nhiều năm trước.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) quý II/2026 cũng lưu ý bảng giá đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu, lãi suất và chi phí phát triển dự án đều là những yếu tố khiến giá bất động sản sơ cấp khó giảm mạnh.

Nhiều chuyên gia tin tưởng các định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản khi được các cấp có thẩm quyền thông qua, đi vào cuộc sống sẽ kiểm soát được giá nhà, giá đất. Cùng với đó, một diễn biến tích cực là hàng loạt dự án đã, đang và sẽ được tháo gỡ vướng mắc, bổ sung nguồn cung tạo cạnh tranh trên thị trường, thêm lựa chọn cho người mua nhà.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận các yếu tố cấu thành giá bất động sản vẫn ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm đáng kể. Ở phía cung, việc tháo gỡ pháp lý đang giúp nhiều dự án quay trở lại thị trường, nhưng nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa giá sẽ giảm ngay. Nói cách khác, giá nhà khó quay trở lại mặt bằng của nhiều năm trước trong bối cảnh chi phí tạo lập bất động sản đã tăng và thay đổi đáng kể.

“Cửa sổ” tốt cho người mua có nhu cầu thực và nhà đầu tư dài hạn

Theo VARS IRE, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ hơn. Dòng tiền có xu hướng ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và có khả năng khai thác dài hạn thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ở góc độ này, giai đoạn thanh khoản chậm lại lại mang đến một số lợi thế cho người mua. Khi sức mua không còn quá nóng, người mua có thêm thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng.

Nhiều chủ đầu tư cũng sử dụng các chính sách như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu hoặc ưu đãi trực tiếp để kích cầu thay vì tiếp tục tăng giá niêm yết.

Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại đang tăng nhanh. Riêng quý II, cả nước có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới với hơn 103.200 căn, gần gấp đôi quý trước.

Tuy nhiên, “giá khó giảm” không đồng nghĩa người mua nên xuống tiền bằng mọi giá.

Báo cáo VARS IRE ghi nhận lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, có nơi lên 15-16% ở mức thả nổi. Chi phí vốn cao đang trở thành bộ lọc đối với cả chủ đầu tư yếu tài chính và người mua phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay.

Lãi suất tăng có thể khiến thanh khoản chậm và hạn chế các đợt tăng giá mạnh, nhưng chưa đủ để tạo ra một mặt bằng giảm sâu trên diện rộng.

Vì vậy, thay vì chỉ chờ giá giảm thêm, người mua có thể tập trung vào những yếu tố kiểm soát được như giá trị thực của sản phẩm, khả năng tài chính, tỷ lệ vay, pháp lý, tiến độ dự án và nhu cầu sử dụng dài hạn.

Với người mua để ở và đã có nền tảng tài chính phù hợp, giai đoạn thị trường chậm lại có thể mang lại nhiều lựa chọn và chính sách tốt hơn. Ngược lại, nếu phải vay quá lớn hoặc mua chỉ vì sợ giá tiếp tục tăng, chờ đợi để củng cố tài chính vẫn là lựa chọn cần cân nhắc.

Nhìn tổng thể bức tranh trên, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường hiện nay đang mở ra một “cửa sổ” thuận lợi cho người mua, và tâm lý tiếp tục ôm tiền chờ giá giảm sâu là một kỳ vọng thiếu cơ sở.

Trước hết, cần phân biệt rõ hai khái niệm: giá điều chỉnh và giá giảm sâu. Số liệu quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư thứ cấp đã hạ nhiệt so với quý đầu năm, nhưng mặt bằng 123 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay 108 triệu đồng/m2 tại TPHCM vẫn phản ánh một cấu trúc chi phí hoàn toàn khác so với vài năm trước. Bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá vật liệu và lãi vay đều đã tăng và gần như rất khó để “quay ngược”.

Ngoài ra, thị trường đang phân hóa chứ không giảm đồng loạt. Những sản phẩm định giá vượt xa giá trị thực, dùng đòn bẩy cao đang chịu áp lực và có thể phải giảm; nhưng nhóm dự án pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và phục vụ nhu cầu ở thực thì rất khó xuống thấp hơn. Ở đây chính nhóm sản phẩm thứ hai mới là thứ người mua muốn sở hữu. Vì vậy, “chờ giá giảm” trên thực tế là chờ ở phân khúc mà giá vốn dĩ không giảm, trong khi bỏ lỡ giai đoạn có thể mua được sản phẩm tốt với điều kiện tốt.

Một điểm cần lưu ý khác, lợi ích thực chất của người mua lúc này không nằm ở giá niêm yết mà nằm ở chính sách bán hàng. Trong giai đoạn thanh khoản chậm, chủ đầu tư buộc phải chuyển từ tăng giá sang kích cầu bằng chiết khấu trực tiếp, hỗ trợ lãi suất 0% trong 18-36 tháng, giãn tiến độ thanh toán đến khi nhận nhà, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại…

Nếu quy đổi những ưu đãi này thành giá trị hiện tại, mức “giảm giá ngầm” có thể tương đương 10-15% giá trị sản phẩm, lớn hơn nhiều so với biên độ điều chỉnh thực tế trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt trong bối cảnh lãi vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm, gói hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư thực chất là khoản chênh lệch chi phí vốn rất đáng kể mà người mua khó tự thu xếp được. Khi thị trường ấm trở lại, những chính sách này sẽ là thứ biến mất đầu tiên, trước cả khi giá tăng.

Trên thị trường, vị thế đàm phán đang nghiêng về người mua. Nguồn cung mới tăng gần gấp đôi chỉ trong một quý với hơn 103.200 căn được cấp phép, cùng hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, tạo ra sự cạnh tranh mà thị trường đã thiếu suốt nhiều năm. Người mua có thời gian khảo sát kỹ, so sánh nhiều dự án, thương lượng trực tiếp với môi giới và chủ đầu tư, điều gần như không thể có trong giai đoạn “tăng nóng”, khi mọi quyết định đều bị thúc ép bởi tâm lý sợ bỏ lỡ.

Tất nhiên, “thời điểm tốt” không có nghĩa là mua bằng mọi giá. Điều kiện đi kèm là tỷ lệ vay hợp lý (không quá 50% giá trị tài sản), dòng tiền trả nợ được kiểm chứng ở kịch bản lãi suất thả nổi, và tuyệt đối ưu tiên pháp lý.

Nhưng với người đã có nền tảng tài chính, việc chờ thêm không giúp mua rẻ hơn, nó chỉ khiến họ đánh mất một giai đoạn hiếm hoi mà giá đã điều chỉnh và quyền lựa chọn thuộc về mình.