Giao dịch chung cư mới ở Hà Nội giảm mạnh, giá vẫn trên 100 triệu/m2

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III của Avison Young, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận sức mua suy giảm rõ rệt sau giai đoạn giá bán liên tục tăng mạnh.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý chỉ đạt khoảng 31%, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% cùng kỳ năm trước. Theo Avison Young, mặt bằng giá vượt khả năng chi trả của phần đông người mua có nhu cầu ở thực, khiến thanh khoản thị trường chững lại.

Dù sức mua giảm, giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức trung bình 4.180 USD/m2 (khoảng 108 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đã chậm lại, chỉ còn khoảng 1,5-2,3% trong quý III.

Tại các khu đô thị vệ tinh phía đông và phía tây Hà Nội, giá căn hộ cao cấp mới dao động 3.300-4.500 USD/m2 (khoảng 85-116 triệu đồng/m2). Trong khi đó, khu vực nội đô và tây Hồ Tây ghi nhận mức giá 5.500-9.800 USD/m2 (khoảng 142-254 triệu đồng/m2).

Theo Avison Young, quý III, Hà Nội đón hơn 3.200 căn hộ mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án của MIK Group, Masterise, Gamuda Land, SJ Group và Sunshine Group, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn.

Trong đó, hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu tập trung tại khu đông và khu tây Hà Nội. Căn hộ trung cấp và bình dân tại khu vực nội đô gần như không có nguồn cung mới.

Diễn biến sức mua suy giảm cũng được ghi nhận trong báo cáo quý III của Knight Frank Việt Nam. Theo đơn vị này, thị trường có 2.558 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tổng lượng căn hộ tiêu thụ đạt 2.960 căn, giảm 40% theo quý và 52% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 38%, thấp nhất kể từ năm 2024. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 4.349 USD/m2 (khoảng 114 triệu đồng/m2), giảm nhẹ 0,15% so với quý trước nhưng vẫn tăng 25% so với cùng kỳ.

Xu hướng thanh khoản chững lại đã xuất hiện từ nửa đầu năm nay. Theo CBRE Việt Nam, quý II, thị trường Hà Nội có hơn 5.800 căn hộ được bán, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi lượng căn bán được thường xuyên vượt 90% nguồn cung mới.

CBRE cũng ghi nhận thị trường căn hộ thứ cấp xuất hiện đợt điều chỉnh giảm giá đầu tiên kể từ cuối năm 2022.

Trong khi đó, báo cáo quý II của Cushman & Wakefield cho biết Hà Nội tiêu thụ khoảng 4.600 căn hộ, giảm 12% theo quý và 45% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 72% nguồn cung mới.

Theo Avison Young, lãi suất vay thả nổi khoảng 12-15%/năm khiến nhóm khách hàng phụ thuộc vốn vay trên 50% giá trị căn hộ thận trọng hơn khi quyết định mua nhà. Trên thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đã chấp nhận giảm giá qua thương lượng khoảng 5-12%.

Đơn vị này nhận định người mua đang chuyển từ tâm lý mua đuổi sang cân nhắc kỹ hơn về giá trị thực của bất động sản, khiến thanh khoản phân hóa giữa các dự án.