Giao đất 50 năm, chờ thủ tục 10 năm: Đề xuất bù thời gian cho chủ đầu tư

Hàng chục năm chờ thủ tục không chỉ khiến dự án chậm triển khai mà còn âm thầm “ăn mòn” thời gian khai thác, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và bài toán thu hồi vốn của nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đề xuất xem xét các nội dung này khi sửa Luật Đất đai 2024.

Giao đất 50 năm, mất 10-15 năm chờ thủ tục

Một doanh nghiệp nước ngoài đầu tư dự án khu thương mại, dịch vụ tổng hợp và dân cư đa chức năng tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TPHCM) từng đề nghị chấm dứt đầu tư, hoàn trả quyết định giao và cho thuê đất sau nhiều năm chờ hoàn tất thủ tục.

Doanh nghiệp được giao đất từ năm 2017 nhưng đến năm 2025 mới có quyết định định giá đất. Quá trình kéo dài khiến tiến độ phát triển dự án bị ảnh hưởng, trong khi nghĩa vụ tài chính về đất tăng lên, cùng với khoản tiền chậm nộp, tạo thêm áp lực cho nhà đầu tư.

Một trường hợp khác là Saigon One Tower, nay là IFC One Saigon, từng được Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đưa ra đấu giá. Do thời hạn sử dụng đất tại thời điểm đó chỉ còn khoảng 39 năm thay vì đủ 50 năm, giá trị của dự án khi đưa ra thị trường cũng bị ảnh hưởng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng nếu thời hạn sử dụng đất được tính lại phù hợp với thời điểm cơ quan có thẩm quyền xử lý dự án, giá trị tài sản có thể tăng lên. Điều này vừa có thể tạo thêm nguồn thu cho Nhà nước, vừa cải thiện khả năng tiếp tục triển khai dự án của nhà đầu tư.

Bài toán còn khó khăn hơn đối với những dự án mất nhiều năm để xử lý các vướng mắc pháp lý. Nếu thời hạn sử dụng đất vẫn được tính từ ngày có quyết định giao hoặc cho thuê đất ban đầu, toàn bộ khoảng thời gian doanh nghiệp không thể triển khai dự án vẫn bị trừ vào “vòng đời” của tài sản.

Chuyên gia Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng đây là vấn đề đặc biệt đáng lưu ý đối với các dự án bất động sản thương mại, dịch vụ như văn phòng, trung tâm thương mại, condotel…

Theo ông, một dự án được giao đất 50 năm nhưng mất 10-15 năm xử lý thủ tục, pháp lý hoặc chờ xác định nghĩa vụ tài chính thì thời gian khai thác thực tế chỉ còn 35-40 năm. Khi thời hạn sử dụng đất còn dưới 30 năm, doanh nghiệp sẽ khó tính toán hiệu quả do vẫn phải bỏ vốn lớn trong khi thời gian tạo dòng tiền bị rút ngắn. Điều này cũng làm giảm sức hấp dẫn của dự án trên thị trường chuyển nhượng.

Đề xuất cộng bù thời gian doanh nghiệp không thể khai thác

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng không nên chờ dự án gần hết thời hạn sử dụng đất mới xem xét gia hạn. Có thể quy định khi thời hạn còn dưới 30 năm, nhà đầu tư được đề nghị gia hạn lên 50 năm hoặc 70 năm tùy vị trí, tính chất khu đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng. Điều kiện gia hạn và cách tính khoản tiền phải nộp cần được quy định rõ.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, cho biết thời hạn hoạt động của dự án thông thường không quá 50 năm và thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, trên thực tế có những khoảng thời gian doanh nghiệp chưa thể khai thác khu đất dù đã hoàn thành phần việc của mình, do phải chờ cơ quan Nhà nước xác định giá đất, đơn giá thuê đất, bàn giao đất hoặc hoàn tất các thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý.

Theo ông Hà, trước mắt UBND các tỉnh, thành phố cần rà soát từng dự án, xác định đúng cơ chế tính tiền thuê đất, công khai tiến độ giải quyết và làm rõ trách nhiệm nếu sự chậm trễ xuất phát từ cơ quan Nhà nước.

Trong trường hợp doanh nghiệp đã hoàn thành hồ sơ nhưng thủ tục bị kéo dài, ông cho rằng cơ quan đầu tư cần áp dụng khoản 3 Điều 31 và điểm c khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2025 để không tính khoảng thời gian bị chậm vào thời hạn hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý đất đai xem xét đồng bộ việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo Điều 175 Luật Đất đai 2024.

Về lâu dài, luật sư Hoàng Hà đề xuất bổ sung cơ chế tự động tạm dừng thời hạn thuê đất hoặc cộng bù khoảng thời gian doanh nghiệp không thể khai thác do lỗi của cơ quan Nhà nước. Theo ông, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2024 về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất cần bổ sung cơ chế này để bảo vệ nhà đầu tư.

Khi thủ tục hoàn tất, thời gian bị gián đoạn có thể được cộng vào thời hạn thuê đất hoặc xử lý bằng cơ chế tài chính tương ứng, đồng thời không làm phát sinh tiền chậm nộp bất lợi cho doanh nghiệp. Cơ chế này chỉ áp dụng khi doanh nghiệp chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ và việc chậm trễ không xuất phát từ phía mình.