Giải mã cơ chế nhà ở cho thuê: Ai được ưu tiên, giá tính thế nào?

Đối tượng nào được thuê nhà ở?

Anh Nguyễn Văn Hùng (29 tuổi), nhân viên kỹ thuật tại một doanh nghiệp ở TPHCM, hiện có thu nhập khoảng 18 triệu đồng mỗi tháng. Suốt nhiều năm qua, gia đình anh vẫn sống trong một phòng trọ chật hẹp với chi phí thuê gần 6 triệu đồng mỗi tháng.

Khi biết Chính phủ định hướng phát triển mô hình nhà ở cho thuê dài hạn với giá phù hợp, anh Hùng kỳ vọng đây sẽ là cơ hội để gia đình có chỗ ở ổn định, không còn phải liên tục chuyển nơi thuê mỗi khi chủ nhà tăng giá hoặc lấy lại phòng.

Tuy nhiên, điều khiến anh băn khoăn là liệu mình có thuộc diện được thuê hay không. Theo anh, các quy định về điều kiện, tiêu chí xét duyệt và hồ sơ chứng minh đối tượng thụ hưởng vẫn còn khá mới, khiến nhiều người lao động như anh chưa biết phải bắt đầu từ đâu.

Không riêng anh Hùng, nhiều người lao động cũng đang đặt ra những câu hỏi tương tự khi quan tâm đến chính sách nhà ở cho thuê. Ai được thuê? Điều kiện đăng ký gồm những gì? Cơ quan nào xác nhận đối tượng thụ hưởng? Đây là những nội dung được nhiều người tìm hiểu. 

Trong số các địa phương triển khai sớm, Hà Nội đã ban hành quy định khá cụ thể về nhóm đối tượng được hưởng chính sách thuê nhà ở ưu đãi. 

Nhóm đầu tiên là các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đây là nhóm nền tảng, bao gồm những người đáp ứng điều kiện về thu nhập, nhà ở và cư trú theo quy định hiện hành.

Ngoài ra, Hà Nội cũng áp dụng chính sách cho thuê với cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương ngân sách; người có đất bị thu hồi để thực hiện dự án; nhân lực chất lượng cao; người thờ cúng liệt sĩ có hoàn cảnh khó khăn về nhà ở.

Đáng chú ý, nghị quyết không chỉ xác định đối tượng mà còn quy định thứ tự ưu tiên. Theo đó, người bị thu hồi đất được ưu tiên trước, tiếp đến là nhân lực chất lượng cao, cán bộ công chức, người đã trả nhà công vụ, công nhân khu công nghiệp, người lao động dưới 35 tuổi, học sinh – sinh viên và các đối tượng còn lại.

Trong khi đó, đối với các dự án nhà ở cho thuê vận hành theo cơ chế thị trường, chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách thuê trên cơ sở thỏa thuận dân sự mà không bị giới hạn bởi các tiêu chí ưu tiên nêu trên.

Đại diện một đơn vị làm nhà ở cho thuê tại TPHCM cho rằng pháp luật hiện hành đã quy định khá đầy đủ về nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo ông, không cần thiết phải xây dựng thêm một hệ thống điều kiện riêng đối với nhà ở cho thuê bởi luật đã quy định rõ các nhóm được mua, thuê mua và thuê nhà ở xã hội.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định có thể áp dụng ngay các tiêu chí đang được sử dụng đối với nhà ở xã hội cho nhóm nhà ở cho thuê được Nhà nước hỗ trợ. Nói cách khác, người thuộc diện đủ điều kiện mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội cũng có thể là đối tượng được thuê nhà ở theo chính sách mới. Điểm khác biệt chỉ nằm ở hình thức tiếp cận: thay vì sở hữu căn hộ, người dân lựa chọn thuê trong thời gian dài.

Giá thuê, thời hạn và việc chuyển giao hợp đồng thuê sẽ ra sao?

Bên cạnh câu chuyện ai được thuê, vấn đề được người dân quan tâm không kém là giá thuê sẽ do ai quyết định, có bị tăng giá tùy ý hay không và người thuê có được ở ổn định lâu dài?

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội, Chuyên gia pháp lý bất động sản), để vừa bảo đảm an sinh xã hội, vừa thu hút doanh nghiệp tham gia thị trường, chính sách nên được thiết kế theo hai nhóm.

Nhóm thứ nhất là nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, phục vụ mọi người dân có nhu cầu thuê. Đối với nhóm này, giá thuê được xác lập trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách thuê như các giao dịch dân sự thông thường.

Nhóm thứ hai là nhà ở cho thuê được Nhà nước hỗ trợ thông qua ưu đãi về đất đai, tài chính hoặc giá thuê. Ông Tuấn cho rằng cần ưu tiên những người thực sự gặp khó khăn trong việc tạo lập nhà ở như người lao động có thu nhập trung bình và thấp, công nhân khu công nghiệp, người lao động ngoại tỉnh, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, giáo viên, bác sĩ, lực lượng vũ trang, gia đình trẻ và các đối tượng khác theo chính sách của từng địa phương.

Việc ưu tiên có thể được thực hiện thông qua cơ chế giá thuê, thời hạn thuê hoặc các chính sách hỗ trợ khác. Chẳng hạn, Nghị quyết 72/2026 của HĐND TP Hà Nội quy định giá thuê đối với phần nhà ở ưu đãi không vượt quá khung giá do UBND thành phố ban hành.

Một vấn đề khác là người thuê có được cho thuê lại hay chuyển nhượng quyền thuê hay không? Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, đối với nhà ở cho thuê thuộc diện chính sách, nguyên tắc là không nên cho phép người thuê tự do chuyển nhượng hoặc cho thuê lại. Nếu không còn nhu cầu sử dụng, người thuê nên trả lại căn hộ để chủ đầu tư bố trí cho người đủ điều kiện khác. Chỉ nên cho phép chuyển giao trong một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định, chẳng hạn chuyển giao cho thành viên trong cùng hộ gia đình đang sinh sống hoặc xử lý trong trường hợp thừa kế.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng không nên quá lo ngại nguy cơ đầu cơ đối với loại hình này. Khác với nhà ở để bán, nhà ở cho thuê có biên lợi nhuận từ việc cho thuê lại không lớn. Vì vậy, mục tiêu quan trọng nhất của chính sách không phải là ngăn ngừa đầu cơ bằng mọi giá, mà là tạo lập sự ổn định cho người thuê.

“Khi người dân biết mình có thể thuê dài hạn, mức giá được kiểm soát minh bạch và quyền lợi được bảo đảm, nhà ở cho thuê mới thực sự trở thành nơi an cư, chứ không chỉ là chỗ ở tạm”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, thời hạn thuê cần được để chủ đầu tư và người thuê tự thỏa thuận theo đúng Điều 474 Bộ luật Dân sự, thay vì áp đặt một mốc thời gian cố định. Tùy nhu cầu của khách hàng, hợp đồng có thể được thiết kế với nhiều thời hạn khác nhau.

Đối với trường hợp người thuê không còn nhu cầu sử dụng, ông cho rằng cần cho phép chuyển nhượng phần thời hạn thuê còn lại. Với nhà ở thương mại, người thuê được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê cho người khác. Riêng nhà ở xã hội, người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục đáp ứng đầy đủ điều kiện của đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận.

Ở góc độ khác, chuyên gia Võ Hồng Thắng cho rằng pháp luật cũng cần quy định rõ các hình thức thanh toán tiền thuê. Theo ông, giai đoạn đầu nên ưu tiên mô hình thu tiền thuê hàng tháng để phù hợp với mục tiêu phát triển nhà ở cho thuê. Đối với hình thức thu tiền thuê một lần cho toàn bộ thời hạn 30 năm, 50 năm hoặc theo vòng đời dự án, cần có khung pháp lý riêng vì bản chất mô hình này khá gần với nhà ở xã hội sở hữu có thời hạn.

Nhiều ý kiến đồng thuận cơ chế quản lý giá thuê cần được quy định theo từng loại hình. Đối với nhà ở xã hội cho thuê hoặc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước, giá thuê phải được kiểm soát trên cơ sở chi phí và mức lợi nhuận theo quy định. Trong khi đó, nhà ở thương mại cho thuê có thể để doanh nghiệp quyết định giá theo cơ chế thị trường nhưng cần công khai trong hợp đồng, đồng thời quy định rõ nguyên tắc điều chỉnh giá trong suốt thời gian thuê nhằm hạn chế tranh chấp.