Giá nhà gấp 30 lần thu nhập, vì sao tỷ lệ sở hữu ở Việt Nam thuộc nhóm đầu?

Theo dữ liệu Numbeo được dẫn trong một nghiên cứu công bố năm 2026, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình (Price-to-Income Ratio – PIR) tại Việt Nam lên tới 30,2. Điều này có nghĩa giá một căn nhà tương đương hơn 30 năm thu nhập của hộ gia đình, nếu giả định toàn bộ thu nhập được dành để mua nhà.

Con số trên cao gấp khoảng 10 lần ngưỡng PIR bằng 3 thường được sử dụng để đánh giá khả năng chi trả nhà ở.

Thế nhưng, một thống kê khác lại cho thấy bức tranh gần như trái ngược. Theo Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, có tới 77,9% hộ gia đình tại khu vực đô thị Việt Nam sở hữu nhà ở, thuộc nhóm có tỷ lệ sở hữu cao nhất thế giới.

Vì sao giá nhà vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân nhưng tỷ lệ sở hữu nhà vẫn cao?

Câu hỏi này là nội dung trung tâm của nghiên cứu An affordable yet expensive city: Explaining Vietnam’s housing paradox through informality and upgrading (Tạm dịch: Một đô thị vừa có nhà ở giá phải chăng, vừa đắt đỏ: Lý giải nghịch lý nhà ở Việt Nam qua khu vực phi chính thức và quá trình nâng cấp).

Nghiên cứu do nhóm tác giả Huỳnh Thế Du, Huỳnh Kiệt và Sanghoon Jung thực hiện, được công bố trực tuyến trên tạp chí khoa học quốc tế Cities ngày 30/9 vừa qua.

Lấy TPHCM làm trường hợp nghiên cứu, nhóm tác giả kết hợp phân tích khả năng chi trả nhà ở với dữ liệu giá bất động sản để tìm lời giải cho nghịch lý tồn tại nhiều năm trên thị trường.

Nhà ở tự xây – con đường sở hữu nhà của phần lớn người Việt

Một trong những phát hiện quan trọng của nghiên cứu nằm ở cách nhà ở được hình thành tại Việt Nam. Khác với nhiều quốc gia mà nguồn cung nhà ở chủ yếu đến từ các doanh nghiệp phát triển bất động sản, phần lớn nhà ở tại Việt Nam được xây dựng trực tiếp bởi người dân.

Theo số liệu thống kê được nhóm tác giả sử dụng, trong giai đoạn 2010-2021, khu vực phát triển nhà ở chính thức, bao gồm các doanh nghiệp và dự án do Nhà nước phát triển, đóng góp chưa tới 8% nguồn cung nhà ở mới. Trong khi đó, gần 92% là nhà do các hộ gia đình tự xây dựng.

Nhà ở tự xây không đồng nghĩa tất cả đều là nhà xây dựng trái phép. Tuy nhiên, một bộ phận đáng kể nhà ở đô thị đã hình thành từ các hoạt động phát triển phi chính thức, sau đó từng bước được hoàn thiện về pháp lý và hạ tầng. Đây là đặc điểm quan trọng của quá trình đô thị hóa Việt Nam.

Thay vì phải mua ngay một căn nhà hoàn chỉnh từ doanh nghiệp bất động sản, nhiều gia đình lựa chọn mua một mảnh đất ở vùng ven, xây dựng nhà nhỏ rồi mở rộng, nâng tầng và cải tạo khi có điều kiện tài chính. Con đường tích lũy từng bước này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu và tạo cơ hội sở hữu nhà cho nhiều nhóm dân cư.

Để đánh giá sự khác biệt về chi phí, nhóm nghiên cứu tính toán tỷ lệ PIR đối với các loại hình nhà ở và năm nhóm thu nhập tại TPHCM.

Theo ước tính cho năm 2025, chi phí xây dựng nhà theo hình thức tự xây ở mức khoảng 6,3 triệu đồng/m2, trong khi đơn giá nhà ở do khu vực phát triển chính thức cung cấp được sử dụng trong nghiên cứu là 15,3 triệu đồng/m2.

Kết quả tính toán cho thấy, nếu xét chi phí xây dựng nhà tự xây, nhóm 20% hộ gia đình có thu nhập cao nhất có PIR khoảng 1,4; nhóm thu nhập cao thứ hai là 2,2 và nhóm thu nhập trung bình là 2,4.

Ngay cả nhóm thu nhập thấp thứ hai cũng có PIR khoảng 2,7. Riêng nhóm 20% có thu nhập thấp nhất, chỉ số này lên tới 4,0.

Như vậy, đối với khoảng 60% hộ gia đình thuộc ba nhóm thu nhập cao hơn, chi phí xây dựng nhà tự xây nằm trong ngưỡng được coi là có khả năng chi trả theo thước đo mà nghiên cứu sử dụng. Tuy nhiên, những con số này chủ yếu phản ánh chi phí xây dựng, chưa bao gồm tiền mua đất, chi phí vay vốn, hoàn thiện hạ tầng và các rủi ro pháp lý.

Khi chuyển sang thị trường nhà ở thương mại, khả năng chi trả thay đổi rõ rệt. Đối với nhà ở được phát triển chính thức tại khu vực ngoại vi, PIR của bốn nhóm thu nhập thấp hơn dao động từ 5,3 đến 9,6.

Đáng chú ý, nếu tính theo giá nhà đang rao bán trên thị trường năm 2026, PIR lên tới 26,6 đối với nhóm thu nhập thấp nhất và vẫn ở mức 9,0 đối với nhóm thu nhập cao nhất.

Sự khác biệt rất lớn giữa chi phí tạo lập nhà ở ban đầu và giá nhà trên thị trường hiện nay chính là một phần lời giải cho nghịch lý.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, TS Huỳnh Thế Du cho biết tỷ lệ sở hữu nhà cao phản ánh năng lực tự cung ứng nhà ở và lịch sử đô thị hóa Việt Nam, chứ không phủ nhận thực tế nhà ở thương mại ngày càng vượt xa khả năng chi trả của nhiều người.

Theo ông, con đường tự xây nhà đã giúp nhiều hộ gia đình trở thành chủ sở hữu, nhưng chưa bao giờ thực sự nằm trong tầm tay của nhóm dân cư nghèo nhất.

Ở một góc nhìn khác, TS Huỳnh Phước Nghĩa (Đại học Kinh tế TPHCM) lưu ý cần phân biệt tỷ lệ sở hữu nhà với khả năng mua nhà ở thời điểm hiện tại.

Một hộ gia đình đang sở hữu nhà có thể đã mua từ 10-20 năm trước, được thừa kế hoặc nhận hỗ trợ tài chính từ cha mẹ. Vì vậy, tình trạng sở hữu nhà hiện hữu không thể dùng để kết luận rằng thế hệ người lao động ngày nay vẫn đủ khả năng mua nhà bằng thu nhập của mình.

Từ căn nhà giá rẻ thành tài sản bạc tỷ

Một căn nhà được xây dựng với chi phí không quá lớn cách đây vài chục năm có thể trở thành tài sản trị giá hàng tỷ đồng ở thời điểm hiện tại. Điều gì khiến giá trị những căn nhà này tăng lên nhiều lần?

Theo nhóm nghiên cứu, câu trả lời một phần nằm ở quá trình phát triển đô thị.

Trước đây, nhiều gia đình mua đất ở những khu vực còn thưa thớt dân cư, đường sá chưa hoàn chỉnh, sau đó tự xây nhà để ở. Không ít khu dân cư hình thành tự phát, nhà cửa được xây dựng trước khi có quy hoạch và hạ tầng đồng bộ.

Theo thời gian, đô thị mở rộng, những khu vực này dần trở nên đông đúc. Nhà nước đầu tư đường giao thông, mở rộng hẻm, xây dựng hệ thống thoát nước và các công trình công cộng. Nhiều căn nhà cũng được hoàn thiện giấy tờ pháp lý.

Nhờ đó, những căn nhà vốn có giá trị không quá cao ban đầu ngày càng trở nên đắt đỏ. Đặc biệt, nhà nằm ở vị trí thuận lợi, dễ đi lại hoặc có thể kinh doanh thường tăng giá trị đáng kể so với nhà trong hẻm nhỏ.

Để làm rõ sự khác biệt, nhóm nghiên cứu khảo sát giá rao bán của 884 căn nhà tại 12 quận nội thành TPHCM vào năm 2011 và 564 căn vào đầu năm 2026. Kết quả cho thấy, vị trí mặt tiền hay trong hẻm tạo ra chênh lệch giá rất lớn.

Năm 2011, nhà trong hẻm có thể đi ô tô được định giá cao hơn khoảng 24% so với nhà trong hẻm nhỏ. Riêng nhà mặt tiền đường có giá trị cao hơn tới 100%, tức gần gấp đôi.

Đáng chú ý, sự chênh lệch này vẫn tồn tại sau 15 năm. Theo dữ liệu năm 2026, nhà trong hẻm ô tô có giá cao hơn khoảng 31% so với nhà trong hẻm nhỏ. Với nhà mặt tiền đường, mức chênh lệch lên tới 103%.

Điều đó cho thấy cùng trên một địa bàn, chỉ riêng sự khác biệt về khả năng đi lại và tiếp cận đường giao thông đã gắn với mức chênh lệch giá bất động sản rất lớn.

Nghiên cứu cho thấy một thực tế đáng chú ý: Giá trị bất động sản không chỉ đến từ số tiền người dân bỏ ra để mua đất, xây nhà mà còn được tạo nên bởi quá trình phát triển đô thị, trong đó có những công trình hạ tầng được đầu tư bằng ngân sách Nhà nước.

Kết quả củng cố nhận định rằng giá trị nhà ở hiện nay không chỉ xuất phát từ chi phí xây dựng ban đầu mà còn bao gồm giá trị của vị trí, khả năng tiếp cận và hạ tầng đô thị.

Quá trình phát triển này cũng tạo nên một đặc điểm không gian đáng chú ý của TPHCM.

Trong cùng một khu dân cư, những căn nhà mặt tiền có giá trị rất cao có thể nằm cách các căn nhà trong hẻm nhỏ chỉ vài chục mét. Những nhóm dân cư có điều kiện kinh tế khác nhau cùng hiện diện trong một khu vực, thay vì phân tách hoàn toàn thành những khu giàu và nghèo. Nhóm tác giả gọi đó là cấu trúc đô thị có sự phân lớp kinh tế – xã hội đan xen.

Từ góc độ chính sách, vấn đề đặt ra là ai được hưởng phần giá trị gia tăng khi Nhà nước đầu tư nâng cấp hạ tầng bằng ngân sách công.

TS Huỳnh Thế Du cho rằng Nhà nước cần có cơ chế thu hồi một phần giá trị đất tăng thêm do đầu tư công tạo ra, thông qua những công cụ tài chính được thiết kế minh bạch. Nguồn lực thu được có thể tái đầu tư cho hạ tầng và nhà ở xã hội.

Ông Du đồng thời lưu ý việc nâng cấp khu dân cư cần đi kèm giải pháp bảo vệ người thu nhập thấp, tránh tình trạng giá đất tăng quá nhanh khiến chính cư dân lâu năm không thể tiếp tục sinh sống tại khu vực đó.

Một vấn đề khác là con đường sở hữu nhà thông qua tự xây dựng đang dần thu hẹp khi quản lý đất đai, quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng ngày càng chặt chẽ.

Đây là xu hướng cần thiết để bảo đảm an toàn và chất lượng đô thị, nhưng cũng khiến chi phí tạo lập nhà ở tăng lên.

Nếu nguồn cung nhà ở chính thức có giá phù hợp không được phát triển tương ứng, thế hệ người trẻ có thể phải đối mặt với rào cản sở hữu lớn hơn nhiều so với các thế hệ trước.

Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa, chính sách nhà ở cần phân biệt hai mục tiêu: giúp người dân tiếp cận được chỗ ở và tạo điều kiện sở hữu nhà.

Ông Nghĩa cho rằng cần phát triển thị trường nhà cho thuê với chi phí hợp lý, có cơ chế tài chính nhà ở dài hạn và gắn phát triển đô thị vệ tinh với giao thông công cộng, việc làm, dịch vụ xã hội.