Đường mở đến đâu, thị trường nhà ở thay đổi đến đó ở TPHCM

Từ mua nhà gần trung tâm sang chọn nơi đáng sống

Ông Bùi Văn An từng sống tại một căn hộ rộng khoảng 70m2 ở khu vực An Phú (quận 2 cũ, nay là phường Bình Trưng), chỉ cách trung tâm TPHCM khoảng 3-4km. Ông nói sống ở đây, việc di chuyển rất thuận lợi nhưng lại thiếu không gian công cộng và khu vui chơi cho trẻ. Khi gia đình có thêm thành viên, ông quyết định bán căn hộ cũ để chuyển về khu vực Liên Phường (quận 9 cũ, nay là phường Phước Long), chấp nhận quãng đường đến nơi làm việc dài hơn khoảng 7km.

“Đi làm xa hơn một chút nhưng đổi lại tôi có nhiều không gian xanh, khu vui chơi, môi trường yên tĩnh và đầy đủ tiện ích cho gia đình. Tôi có thể đi làm bằng metro từ ga Rạch Chiếc hoặc đi xe cá nhân nên thời gian di chuyển không chênh lệch quá nhiều so với trước”, ông An chia sẻ.

Câu chuyện của ông An phản ánh sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn nhà ở của không ít người mua hiện nay. Nếu trước đây khoảng cách đến trung tâm gần như là yếu tố quyết định, thì nay, khi hệ thống metro, đường vành đai, cao tốc và các tuyến kết nối liên tục được đầu tư, người mua sẵn sàng mở rộng phạm vi tìm kiếm để đổi lấy chất lượng sống tốt hơn. Bài toán mua nhà vì thế không còn là “ở gần trung tâm”, mà là “đi lại thuận tiện và sống thoải mái”.

Xu hướng này cũng được phản ánh trong Báo cáo các loại hình bất động sản 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn. Theo đó, 67% người được khảo sát cho rằng quy hoạch có tác động “rất lớn” hoặc “lớn” đến thị trường. Quy hoạch và hạ tầng đã trở thành một trong những căn cứ quan trọng để người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp lựa chọn vị trí phát triển dự án.

Cũng theo đơn vị này, từ khoảng năm 2019, nguồn cung mới tại TPHCM bắt đầu dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm. Khu Đông cùng các đô thị mở rộng ghi nhận lượng dự án mới gia tăng, bám theo các hành lang hạ tầng như metro, đường vành đai và cao tốc.

Tuy nhiên, nguồn cung thường đi trước nhu cầu. Chỉ đến giai đoạn 2024-2026, dữ liệu tìm kiếm và mức độ quan tâm của người mua mới phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi và cộng đồng cư dân dần hình thành.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực dù xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút người mua nếu giao thông thuận tiện, tiện ích đồng bộ và đã hình thành hoặc có tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân.

Theo ông, hạ tầng không còn chỉ phản ánh kỳ vọng tăng giá trong tương lai mà đã trở thành tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực của bất động sản. Một khảo sát cho thấy 65% môi giới cho biết khách hàng “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” các dự án có kết nối tốt với metro, đường vành đai hoặc cầu.

Không chỉ tác động đến nhu cầu, hạ tầng còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả khi mà 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản gần các công trình giao thông trọng điểm, trong đó mức chấp nhận phổ biến nhất là cao hơn từ 5-10%.

Dù vậy, ông Đinh Minh Tuấn lưu ý không phải mọi dự án quảng bá “gần hạ tầng” đều có giá trị như nhau. Những sản phẩm hưởng lợi thực sự là các dự án có khả năng tiếp cận thuận tiện với công trình giao thông, đồng thời nằm trong khu vực có dân cư hiện hữu hoặc có khả năng hình thành cộng đồng trong trung hạn.

Hạ tầng định hình mặt bằng giá và cuộc đua của thị trường

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định hạ tầng sẽ giữ vai trò quyết định đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong những năm tới. Hệ thống giao thông sẽ tác động trực tiếp đến lựa chọn khu vực đầu tư, quyết định nơi an cư của người dân cũng như mặt bằng giá của từng địa phương.

Trong năm 2025 và nửa đầu năm nay, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đã được khởi công hoặc hoàn thành. Cùng với sự phát triển của các khu đô thị quy mô lớn ở vùng ven, những công trình này sẽ định hình lại thị trường nhà ở TPHCM, từ quy mô dự án, hệ thống tiện ích đến mặt bằng giá.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cũng đánh giá việc đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm sẽ là động lực quan trọng hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh của mỗi dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo ra dòng tiền khai thác bền vững.

ại diện CBRE Việt Nam cho rằng cơ sở hạ tầng sẽ là yếu tố tạo ra sự thay đổi mang tính bước ngoặt đối với thị trường bất động sản nhà ở. Người mua sẽ có thêm cơ hội tiếp cận các sản phẩm có mức giá hợp lý hơn tại các khu vực mới, với điều kiện hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ.

Trong bối cảnh mặt bằng giá sẽ tiếp tục xu hướng tăng, chuyên gia chỉ ra Bình Dương (cũ) được đánh giá sẽ tiếp tục là thị trường trọng điểm và có dư địa tăng giá khi các dự án hạ tầng giao thông tiếp tục hoàn thiện.  Bởi thị trường này chiếm khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới của TPHCM mở rộng, giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với TP.HCM trước đây.