“Đổi vàng lấy nhà” Vinhomes: Chuyên gia mổ xẻ rủi ro và cơ hội

Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) mới đây phát đi thông cáo về chương trình quy đổi vàng nhàn rỗi để thực hiện các giao dịch mua nhà tại các dự án của doanh nghiệp. Chương trình là sự phối hợp triển khai của Vinhomes và các công ty vàng bạc đá quý (hiện chưa được công bố).

Với chính sách này, sau thời hạn 5 năm, tùy theo nhu cầu và hiệu quả đầu tư, người dân có thể tiếp tục nắm giữ bất động sản hoặc lựa chọn nhận lại khoản tiền tương đương 110% giá trị lượng vàng đã chuyển đổi ban đầu (tính theo thời giá lúc tất toán). Theo cách tính này, khách hàng được cộng thêm mức lợi tức 10% trên lượng vàng đã sử dụng để mua nhà.

Chưa từng có tiền lệ

Trao đổi với phóng viên Dân trí, PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU), cho rằng chương trình “đổi vàng lấy nhà” của Vinhomes là một mô hình mới, chưa từng xuất hiện tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo ông, cần nhìn nhận thận trọng cả ở góc độ vĩ mô lẫn rủi ro đối với người tham gia.

Theo ông Thế Anh, mục tiêu lớn hơn của Chính phủ hiện nay là huy động nguồn vàng tích trữ trong dân để chuyển hóa thành vốn cho sản xuất, kinh doanh và đầu tư vào nền kinh tế thực. Trong khi đó, mô hình “đổi vàng lấy nhà” về bản chất lại có xu hướng chuyển dòng tiền từ tích trữ vàng sang đầu tư bất động sản.

Ông cho rằng vàng là tài sản có tính thanh khoản quốc tế cao, có thể quy đổi thành ngoại tệ và giao dịch trên phạm vi toàn cầu. Ngược lại, bất động sản là tài sản có tính thanh khoản thấp hơn, khó giao dịch quốc tế và nếu không được đưa vào sử dụng thực chất sẽ dễ dẫn tới lãng phí nguồn lực.

Theo vị chuyên gia, rủi ro lớn nhất nằm ở cam kết hoàn trả giá trị vàng trong tương lai. Nếu giá vàng tăng mạnh hơn giá bất động sản, doanh nghiệp có thể chịu áp lực tài chính rất lớn để thực hiện nghĩa vụ hoàn trả cho khách hàng.

“Điều cần quan tâm là cơ chế nào đảm bảo doanh nghiệp đủ khả năng thanh toán trong trường hợp giá vàng tăng mạnh sau 5 năm”, ông nói.

Ông Thế Anh cũng lưu ý thị trường từng chứng kiến nhiều mô hình cam kết lợi nhuận hấp dẫn nhưng cuối cùng không thực hiện được, như condotel hay một số sản phẩm tài chính trước đây. Vì vậy, theo ông, cơ quan quản lý cần giám sát chặt mô hình này để hạn chế rủi ro hệ thống.

Ngoài ra, ông cho rằng việc các giao dịch tài sản gắn với giá vàng có thể làm gia tăng xu hướng “vàng hóa” trong nền kinh tế, từ đó ảnh hưởng đến niềm tin vào đồng Việt Nam và làm giảm hiệu quả điều hành chính sách tiền tệ.

“Nếu người dân ngày càng có xu hướng định giá tài sản theo vàng thay vì tiền đồng, hiệu lực điều tiết của chính sách tiền tệ sẽ suy giảm”, ông Thế Anh nói.

Ba kịch bản chính

Chuyên gia tài chính cá nhân Lâm Minh Chánh cho rằng chương trình “đổi vàng lấy nhà” là một giải pháp “đặc biệt” trong bối cảnh thị trường tìm cách đưa vàng tích trữ vào nền kinh tế. Theo ông, Vinhomes đưa ra giải pháp này mang tính đột phá và có thể đem lại lợi ích cho người tham gia, song vẫn tiềm ẩn những rủi ro cần được nhìn nhận thận trọng.

Ông Chánh phân tích, nếu giả định giá vàng tiếp tục tăng trung bình khoảng 11%/năm trong 5 năm tới – tương đương mức tăng bình quân của khoảng 20 năm qua – thì sau 5 năm giá vàng có thể tăng khoảng 68,5%. Trong trường hợp đó, khách hàng tham gia chương trình được hoàn trả 110% giá trị lượng vàng quy đổi sẽ có mức sinh lời tương đương 85,35% trong 5 năm.

Từ giả định trên, ông đưa ra ba kịch bản chính.

Ở kịch bản tích cực nhất, nếu giá bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng của vàng cộng thêm phần lợi tức cam kết, khách hàng sẽ có xu hướng tiếp tục nắm giữ nhà để hưởng lợi từ chênh lệch giá. Theo ông, đây là tình huống “cùng thắng”, khi người dân tối ưu được tài sản, doanh nghiệp cải thiện thanh khoản, còn nguồn vốn vàng trong dân được đưa vào lưu thông.

Ngược lại, nếu giá nhà tăng chậm hơn vàng, người mua có thể lựa chọn trả lại nhà để nhận lại giá trị vàng cùng lợi tức theo cam kết. Trong trường hợp này, khách hàng vẫn có lợi, nhưng áp lực tài chính sẽ chuyển sang phía doanh nghiệp. Với mức tăng vàng giả định khoảng 11%/năm, chi phí vốn thực tế doanh nghiệp phải chịu có thể vượt 13%/năm nếu tính theo lãi kép.

Theo ông, rủi ro lớn nhất nằm ở kịch bản doanh nghiệp mất thanh khoản trong khi giá bất động sản không theo kịp giá vàng. Khi đó, doanh nghiệp có thể không đủ khả năng thực hiện cam kết hoàn trả, khách hàng thì phải bất đắc dĩ “ôm” bất động sản và đối mặt nguy cơ thua lỗ.

Chuyên gia này cũng lưu ý nguy cơ các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ chạy theo mô hình tương tự nhưng không có năng lực tài chính đủ mạnh như các tập đoàn lớn. Ông cho rằng nếu mô hình bị lạm dụng, thị trường có thể đối mặt những rủi ro tương tự giai đoạn bùng nổ trái phiếu doanh nghiệp hoặc các cam kết lợi nhuận condotel trước đây.

“Những doanh nghiệp bất động sản có sức khoẻ tài chính yếu có thể xem đây là cách huy động vàng từ người dân để xoay dòng tiền. Nếu dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chỉ tồn tại trên giấy, nguy cơ mất vốn là hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Chánh cảnh báo.