Điều kiện miễn thuế bán nhà: Chỉ có một căn, giữ đủ 183 ngày

Người có một căn nhà được miễn thuế khi bán, nhưng phải giữ đủ 183 ngày

Chính phủ ban hành Nghị định số 253/2026 quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó có việc miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7.

Theo Nghị định, cá nhân được miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng có quyền sở hữu duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Quy định miễn thuế tại khoản này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cá nhân chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện dưới đây.

Thứ nhất, chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ, chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nhưng đồng thời còn có nhà ở, đất ở khác thì không được miễn thuế.

Thứ hai, có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Thứ ba, chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu hoặc chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế đối với phần chuyển nhượng đó.

Việc xác định nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng tự kê khai và tự chịu trách nhiệm. Trường hợp phát hiện kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Sang tên sổ đỏ cho người thân được miễn thuế thu nhập cá nhân

Nghị định cũng nêu trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản thì được miễn thuế.

Theo đó, trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) khi vợ/chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Ngoài ra, miễn thuế với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản giữa các đối tượng có quan hệ gia đình trực tiếp cũng được miễn thuế, gồm: Vợ với chồng; cha mẹ với con (đẻ hoặc nuôi); cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh, chị, em ruột với nhau.