Đề xuất làm rõ quyền của người mua bất động sản tâm linh

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản tâm linh – Xu hướng và cơ hội” do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức ngày 25/8, các chuyên gia, nhà quản lý tập trung trao đổi về sự phát triển của công viên nghĩa trang, khu an lạc viên và những vấn đề pháp lý phát sinh khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm, dịch vụ mới.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng bất động sản tâm linh hiện chưa cần thiết được xác định là một phân khúc riêng bởi quy mô còn tương đối nhỏ.

Tuy nhiên, lĩnh vực này đang chuyển dần từ nghĩa trang truyền thống sang những mô hình hiện đại hơn, trong đó sản phẩm không chỉ là mộ phần mà còn gắn với cảnh quan, hạ tầng, không gian tưởng niệm, dịch vụ hậu sự và quản lý dài hạn.

Người mua thực sự đang mua gì?

Theo bà Miền, nhu cầu về nơi an nghỉ có tính ổn định, trong khi quỹ đất ngày càng hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn. Điều này thúc đẩy sự xuất hiện của nghĩa trang tập trung, công viên nghĩa trang kết hợp hỏa táng, lưu giữ tro cốt và những mô hình sử dụng đất tiết kiệm hơn.

Điểm nghẽn lớn hiện nay nằm ở hành lang pháp lý. Theo khảo sát của VARS IRE, phần lớn giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư hiện được thể hiện dưới hình thức hợp đồng cung cấp dịch vụ. Trong nhiều trường hợp, khách hàng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng vị trí.

Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, cho biết pháp luật hiện chưa có thuật ngữ chính thức “bất động sản tâm linh” và cũng không xác định đây là một loại bất động sản độc lập. Đây chủ yếu là cách gọi trên thị trường đối với các dự án gắn với nghĩa trang, nghĩa địa, cơ sở hỏa táng hoặc nơi lưu giữ tro cốt.

Theo ông, cần phân biệt tên gọi thương mại với bản chất pháp lý của sản phẩm. Trong thực tế, có những khuôn viên mộ trị giá hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng nhưng người mua chưa thể sử dụng để thế chấp như nhà, đất thông thường bởi quyền đối với tài sản chưa được xác lập đầy đủ.

Ở góc độ quản lý đất đai, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết nếu dự án nghĩa trang được quy hoạch, phân chia chi tiết tới từng thửa thì về nguyên tắc có cơ sở thực hiện cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai.

Khi được cấp giấy chứng nhận và thuộc trường hợp sử dụng đất lâu dài, người sử dụng có thể thực hiện các quyền theo quy định như chuyển nhượng, thế chấp, cho tặng và thừa kế.

Tuy nhiên, ông Kiên lưu ý sản phẩm này không thể chỉ được nhìn như một thửa đất. Đi kèm còn có đường giao thông, cây xanh, cảnh quan, hạ tầng và dịch vụ quản lý, chăm sóc kéo dài. Vì vậy, hợp đồng cần thể hiện rõ đâu là quyền sử dụng đất, đâu là giá trị hạ tầng, dịch vụ gì được cung cấp và ai chịu trách nhiệm duy tu.

Minh bạch giá, hạn chế đầu cơ và thổi giá

Một vấn đề khác được các diễn giả đề cập là nguy cơ đầu cơ khi sản phẩm tại các công viên nghĩa trang bắt đầu có giá trị lớn và xuất hiện giao dịch thứ cấp.

Bà Phạm Thị Miền cho rằng khi nhu cầu tăng và xuất hiện cơ hội hưởng chênh lệch giá, hoạt động đầu tư, thậm chí đầu cơ có thể phát sinh tương tự các phân khúc bất động sản khác.

Để hạn chế tình trạng gom sản phẩm, tạo khan hiếm hoặc đẩy giá, theo bà, thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, quyền của người mua, bảng giá, phí quản lý, duy tu và điều kiện chuyển nhượng cần được công khai.

Ông Vũ Sỹ Kiên cũng cho rằng trước hết phải định hình rõ sản phẩm. “Đất bao nhiêu, hạ tầng bao nhiêu, dịch vụ bao nhiêu thì phải thể hiện rõ trong hợp đồng. Khi minh bạch, cơ hội đầu cơ sẽ giảm và cơ quan quản lý cũng dễ kiểm soát hơn”, ông nói.

Theo ông Kiên, việc quy hoạch quỹ đất nghĩa trang phải căn cứ không chỉ vào dân số mà còn tỷ lệ tử vong, hình thức mai táng, xu hướng chuyển từ địa táng sang hỏa táng, đặc điểm văn hóa từng khu vực và nhu cầu di dời nghĩa trang phục vụ phát triển đô thị, công nghiệp, giao thông.

Trong khi đó, luật sư Hoàng Ngọc đề xuất chuẩn hóa hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng, quy định cụ thể giá, quyền và nghĩa vụ, dịch vụ cũng như trách nhiệm quản lý dài hạn.

Một cơ chế có thể được nghiên cứu là hình thành quỹ duy tu, bảo dưỡng nghĩa trang, tương tự quỹ bảo trì chung cư, nhằm bảo đảm hoạt động chăm sóc, vận hành nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, giải thể hoặc phá sản.

Theo bà Phạm Thị Miền, để thị trường phát triển minh bạch, an toàn cần tập trung vào ba nhóm vấn đề: hoàn thiện khung pháp lý; quản lý quan hệ cung – cầu, minh bạch thông tin; và quản lý các chủ thể tham gia từ chủ đầu tư đến đơn vị trung gian, môi giới.