Đề xuất làm căn hộ 15m2 tại TPHCM: Lời giải nhà ở hay gánh nặng hạ tầng?

HoREA đề xuất TPHCM được quyết định căn hộ tối thiểu từ 15m2

Góp ý đối với hồ sơ dự án Luật Đô thị đặc biệt, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất trao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND TPHCM quyết định một số chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật của dự án nhà ở, trong đó có diện tích tối thiểu của phòng ở và căn hộ chung cư.

Đề xuất được áp dụng đối với các dự án cải tạo chung cư cũ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp và khu nhà trọ cho thuê dài hạn trong trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết hoặc cần điều chỉnh quy hoạch.

Theo HoREA, việc phân cấp thẩm quyền sẽ giúp địa phương chủ động hơn trong việc xác định các tiêu chuẩn về diện tích nhà ở, phù hợp với nhu cầu thực tế và tháo gỡ khoảng trống pháp lý hiện nay.

Hiệp hội cho biết, trước đây Bộ Xây dựng từng quy định tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư, trong đó diện tích sử dụng không được nhỏ hơn 10m2. Tuy nhiên, kể từ khi Thông tư 09/2021 thay thế Thông tư 20/2016, đến nay vẫn chưa có quy định mới về tiêu chuẩn diện tích tối thiểu của phòng ở cũng như quy chuẩn đối với các loại căn hộ chung cư, trong đó có căn hộ studio.

Từ thực tế đó, HoREA kiến nghị cho phép quy định diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư từ 15m2, thay vì mức 25m2 hiện hành. Theo Hiệp hội, loại căn hộ này sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người độc thân và hộ gia đình ít người, đồng thời góp phần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở có giá phù hợp trên thị trường.

HoREA cũng cho rằng đề xuất phù hợp với định hướng của lãnh đạo Đảng về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở trong thời gian tới, trong đó yêu cầu sớm xây dựng hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn cho từng loại hình nhà ở theo các mô hình mới.

Cần đồng bộ quy hoạch dân số và hạ tầng

Ở góc độ tư vấn, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng việc phát triển căn hộ diện tích 15m2 không nên chỉ nhìn từ góc độ diện tích, mà cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị.

Theo bà, căn hộ siêu nhỏ không phải là mô hình mới và đã xuất hiện tại nhiều đô thị lớn trên thế giới nên “không có lý do gì để nói rằng Việt Nam không thể làm được”. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là phải giải quyết đồng thời bài toán quy hoạch dân số và hạ tầng.

Bà Dung cho rằng đối tượng sử dụng căn hộ 15m2 chủ yếu sẽ tập trung tại khu vực trung tâm đô thị – nơi quỹ đất hạn chế và chỉ tiêu dân số đã được xác định từ trước. Do đó, nếu muốn phát triển loại hình này, trước hết cần xem xét khả năng điều chỉnh quy hoạch dân số.

“Trong quy hoạch phát triển nhà ở, chỉ tiêu dân số là cơ sở để xác định số lượng căn hộ cũng như diện tích trung bình của từng dự án. Nếu thay đổi cơ cấu sản phẩm thì cũng phải tính toán lại quy mô dân số”, bà nói.

Theo bà, việc tăng quy mô dân số đồng nghĩa với yêu cầu mở rộng hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công trình công cộng và các tiện ích phục vụ cư dân. Vì vậy, cần đánh giá liệu khu vực đó còn đủ quỹ đất để đáp ứng các yêu cầu này hay không.

“Nếu ngay từ đầu có quy hoạch phù hợp thì căn hộ 15m2 không phải là điều không thể thực hiện. Tuy nhiên, cần nhìn toàn bộ bài toán từ gốc rễ, bao gồm quy hoạch dân số, hạ tầng và khả năng đáp ứng của đô thị, trước khi quyết định có nên phát triển loại hình này”, bà Dung nhấn mạnh.

Đại diện CBRE cũng lưu ý rằng tại nhiều thành phố trên thế giới, căn hộ siêu nhỏ chỉ chiếm tỷ trọng khiêm tốn trong cơ cấu nhà ở. Nguyên nhân là các đô thị đều phải đối mặt với sức ép về dân số và hạ tầng, khiến việc phát triển loại hình này luôn cần được tính toán thận trọng.