Cuộc chiến khốc liệt giành quyền kiểm soát cách người Mỹ mua và bán nhà

Ngành bất động sản Mỹ đang tranh cãi gay gắt về một vấn đề mà người mua nhà hầu như không phải bận tâm trong nhiều thập kỷ: khi tìm nhà trên mạng, liệu họ có nhìn thấy tất cả những căn đang được rao bán hay không?

Gần hai thập kỷ qua, câu trả lời phần lớn là có, khi hầu hết tin rao đều xuất hiện trên những trang như Zillow và Trulia. Nhưng Compass, nay là công ty môi giới lớn nhất nước Mỹ, đang thay đổi cuộc chơi.

Compass cho phép người bán tiếp thị nhà trước dưới dạng “tin rao độc quyền” trên trang nội bộ, trước khi đưa lên các cổng rao bán hoặc dịch vụ niêm yết địa phương (MLS), và tích cực khuyến khích môi giới gỡ tin khỏi các cổng này. Tại New York, công ty gần đây tặng 1.000 USD tín dụng cho môi giới nào đồng ý rút tin khỏi StreetEasy.

Trước đây Compass chỉ nắm một phần nhỏ nguồn cung, nhưng điều đó thay đổi vào tháng Giêng với thương vụ gây tranh cãi mua lại Anywhere Real Estate – công ty mẹ của Coldwell Banker, Corcoran, Century 21 và Sotheby’s International Realty. Giờ đây, một tỷ lệ lớn hơn nhiều nhà rao bán có thể bị che khuất khỏi tầm nhìn người mua.

Compass nói mô hình này cho người bán nhiều lựa chọn hơn; giới phê bình nói nó gây hại cho người tiêu dùng. Tranh chấp âm ỉ trong ngành nay bùng ra công chúng, thu hút sự chú ý của các nhà lập pháp và giới bảo vệ quyền dân sự.

“Mọi chuyện đang căng thẳng tột độ”, Errol Samuelson, giám đốc phát triển ngành tại Zillow Group, nói và cho rằng “vấn đề này sẽ ảnh hưởng thực sự đến cách mọi người mua bán nhà”.

Cuộc chiến tay không

Compass tăng trưởng nhanh từ khi thành lập năm 2012, nhưng thương vụ Anywhere trị giá 1,6 tỷ đôla đã nâng số đại lý tại Mỹ từ khoảng 40.000 lên hơn 200.000. Nhân viên chống độc quyền của Bộ Tư pháp muốn điều tra vụ sáp nhập nhưng bị cấp trên bác bỏ; Compass đã nhờ luật sư Mike Davis, người thân cận với ông Trump, trình bày lập luận với Bộ này.

Tại Manhattan, theo một số ước tính, Compass và các công ty liên kết hiện xử lý hơn 80% doanh số bán nhà ở tính theo giá trị. Người phát ngôn của Compass nói con số này không chính xác, nhưng thừa nhận công ty không tự theo dõi.

Từ sau sáp nhập, Compass trở thành tâm điểm kiện tụng và giám sát: công ty đang vướng kiện với Zillow và California Regional MLS, một trong những dịch vụ niêm yết lớn nhất nước. Tháng 7, Hạ nghị sĩ Cộng hòa Scott Fitzgerald, chủ tịch tiểu ban chống độc quyền của Hạ viện, yêu cầu Giám đốc điều hành của Compass Robert Reffkin cung cấp thông tin về mạng lưới niêm yết riêng, cảnh báo chúng có thể dựng “rào cản” quanh các ngôi nhà. Tháng 8, Chủ tịch NAACP Derrick Johnson, trong bài luận trên tạp chí Time, ví các mạng lưới này với “phân biệt đối xử kỹ thuật số”.

Compass khẳng định tuân thủ mọi luật lệ, kể cả quy định về nhà ở công bằng, và từ chối bình luận về các vụ kiện.

Chúng ta đã đến đây bằng cách nào?

Bán nhà ngoài thị trường không mới. Từ lâu, môi giới vẫn giữ lại một số ít nhà để bán riêng qua truyền miệng, và quy định MLS cũng có ngoại lệ cho người bán không muốn công khai, như người nổi tiếng hay các cặp đang ly hôn. Nhưng phần lớn chủ nhà muốn tin rao tiếp cận càng nhiều người mua càng tốt để bán nhanh và được giá cao nhất.

“Có đến 40 năm nghiên cứu chứng minh càng nhiều người xem xét bất động sản thì khả năng bán được giá cao càng lớn”, Jonathan Miller, nhà thẩm định và phân tích thị trường từng chỉ trích Compass, nói.

Thương vụ Anywhere đã làm tăng mạnh số tin rao riêng tư. “Đăng tin kín trước đây là ngoại lệ”, Bess Freedman, CEO của đối thủ Brown Harris Stevens, nói. “Compass đang biến chúng thành quy tắc”. Ngoài “tin rao độc quyền”, Compass còn có tùy chọn “sắp ra mắt”: nhà hiển thị trên trang Compass nhưng vắng mặt trên hầu hết các trang khác.

Giới phê bình cho rằng Compass giữ tin nội bộ để tăng khả năng chính môi giới của mình tìm được người mua, qua đó hưởng gấp đôi hoa hồng. “Người bán có thể bị thiệt vì công ty môi giới có lợi ích riêng”, Miller nói.

Compass phủ nhận giao dịch hai chiều là mục tiêu. “Chủ nhà có quyền quyết định cách tiếp thị ngôi nhà của mình miễn là tuân thủ pháp luật”, công ty tuyên bố. Theo dữ liệu nội bộ của Compass, nhà niêm yết riêng ban đầu bán cao hơn trung bình 4,6% so với nhà tương tự, ký hợp đồng nhanh hơn 34% sau khi lên MLS và ít giảm giá hơn 29%.

“Bạn đang cố giấu điều gì?”

Eric Johnson, môi giới Compass ở Boston, dùng tin rao riêng để thử phản hồi về giá và cách trình bày trước khi niêm yết công khai. Ông cho biết 20-30% số nhà được bán trước khi lên MLS, và một số người mua sẵn sàng trả cao hơn giá chào để giành nhà trước khi nó ra thị trường mở. “Họ sẽ nói: ‘Đây là mức giá điên rồ của tôi. Tôi muốn chốt ngay hôm nay’”.

Nhưng Miller cho rằng người bán chốt sớm sẽ không bao giờ biết mình có thể bán được giá cao hơn hay không. Ông ví chiến lược của Compass với thập niên 1970-1980, khi môi giới giữ thông tin nhà trên thẻ trong văn phòng và chọn ai được xem. “Chỉ khác là lần này chỉ có một người gác cổng, và đó là Compass,” ông nói. 

Freedman kể một lần nhân viên của bà dẫn khách xem căn hộ trên Park Avenue thì một môi giới Compass tiết lộ cô có căn tương tự ở tầng khác – một tin rao riêng. “Môi giới của tôi hỏi: ‘Sao tôi không biết? Tôi đã có người mua rồi’”, Freedman nói. Bà đã email cho Reffkin: “Tại sao chúng ta lại phải đóng vai thám tử?”. Compass đáp rằng mọi bất động sản đều có thể xem trên trang web hoặc bằng cách liên hệ trực tiếp với công ty.

Nancy Almodovar, đại lý tại Houston thuộc Nan & Company Properties, cho rằng việc giữ nhà ngoài MLS nhiều tuần hay nhiều tháng khiến người mua thiếu thông tin. “Họ muốn biết ngôi nhà đã rao bán bao lâu rồi”. bà nói và đặt câu hỏi “bạn đang cố giấu điều gì?”.

“Chúng tôi sẽ không bao giờ im lặng”

Reffkin đang phản kháng mạnh. Tháng trước, ông nói với hàng trăm giám đốc điều hành MLS tại một hội nghị ở Florida rằng ông sẵn sàng kiện bất kỳ MLS nào phạt đại lý Compass vì tiếp thị nhà ngoài hệ thống.

Freedman cho biết Compass đã gửi thư yêu cầu bà ngừng hoạt động sau loạt bài chỉ trích, và cáo buộc công ty trả đũa bằng cách khiếu nại đạo đức nghề nghiệp lên Hội đồng Bất động sản New York. “Chúng tôi trả lời: Chúc may mắn, chúng tôi sẽ không bao giờ im lặng”, bà nói.

Compass cho rằng bà phát ngôn sai sự thật và phỉ báng, nhưng phủ nhận trả đũa. Còn Miller cho biết Reffkin đã chặn ông trên LinkedIn sau khi ông liên tục bình luận về các bài đăng của vị CEO.

Trong khi đó, Zillow phản công bằng cách chặn những tin được tiếp thị ngoài MLS quá 24 giờ. Zillow không phải bên quan sát khách quan: Họ kiếm tiền từ lượng truy cập mà tin rao mang lại và từ phí tính cho môi giới trên mỗi khách hàng tiềm năng. “Hai điều có thể đúng cùng lúc. Minh bạch thị trường tốt cho cả người bán lẫn người mua, và cũng tốt cho Zillow”, Samuelson nói.