Có 5 tỷ đồng, nên vay thêm 2 tỷ đồng để mua nhà ở TPHCM để cho thuê?

Trong bối cảnh lãi suất cho vay đang ở mức cao dao động 12-14%/năm, dòng tiền vào thị trường bất động sản ở khu vực TPHCM đang ghi nhận chỉ báo đáng chú ý. Giá bất động sản đi xuống khiến không ít người cân nhắc “bắt đáy”, dự định mua nhà rồi cho thuê. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản và giao dịch cùng trầm lắng, một số chủ nhà cho thuê buộc phải giảm giá, thậm chí có trường hợp giảm cả tỷ đồng, các cân nhắc là cần thiết. 

Lợi suất cho thuê nhà không quá cao

Anh Thanh Tùng (TPHCM) nói tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 50 triệu đồng/tháng, hiện có sẵn 5 tỷ đồng, anh dự định mua một căn nhà tại quận Tân Phú (cũ) với giá hơn 7 tỷ đồng. Theo tính toán, anh có thể cho thuê căn nhà với giá 12-13 triệu đồng/tháng, đồng thời là tài sản tích lũy lâu dài cho con cái hoặc bán khi có lời.

Tuy nhiên, để mua tài sản này, anh Tùng phải vay thêm khoảng 2 tỷ đồng (tương đương gần 30%) với lãi suất hơn 12%/năm, cố định trong 12 tháng đầu và sau đó thả nổi. “Điều tôi lo nhất là lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi sẽ khiến chi phí trả nợ tăng mạnh, ảnh hưởng đến kế hoạch chi tiêu của gia đình, trong khi chi phí sinh hoạt và học hành của con ngày càng cao”, anh chia sẻ.

Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, ông Đinh Trung Đức, Trưởng phòng bất động sản dự án, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, cho rằng nếu xét riêng về dòng tiền, đây không phải là khoản đầu tư hấp dẫn ở thời điểm hiện tại.

Với giá mua khoảng 7 tỷ đồng, lợi suất cho thuê chỉ đạt 1,9-2%/năm, trong khi chi phí vốn vay 2 tỷ đồng lên tới 12–14%/năm, tương đương 240-280 triệu đồng tiền lãi mỗi năm (20-23 triệu đồng/tháng, chưa tính gốc). Tính trên tổng tài sản, lợi suất chỉ khoảng 3,4-4%/năm, thấp hơn đáng kể so với chi phí vay.

Khoản chênh lệch này khiến dòng tiền âm ngay từ đầu. Tiền thuê chỉ bù được 55-65% tiền lãi, phần còn lại nhà đầu tư phải bù thêm khoảng 10-15 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể chi phí bảo trì, thuế, thời gian trống khách hay phí môi giới.

“Nếu chỉ nhìn vào khai thác cho thuê, hiệu quả đầu tư thấp và phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá”, ông Đức nói.

Theo ôngm mức vay an toàn cần dựa trên tổng thể tài chính từng gia đình. Tuy nhiên, nguyên tắc chung là nghĩa vụ trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 35-40% thu nhập, kể cả nguồn thu từ cho thuê.

Hạn chế vay quá lớn, cân đối kỹ dòng tiền

Trong bối cảnh lãi suất còn cao và thị trường thanh khoản chậm, việc vay mua nhà để cho thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro, từ lãi suất thả nổi, khó tiếp cận tín dụng, đến nguy cơ trống khách và chi phí vận hành. Đặc biệt, tính thanh khoản thấp khiến nhà đầu tư dễ bị động nếu cần bán tài sản trong ngắn hạn.

Ở góc độ tài chính cá nhân, bài toán này chưa tối ưu nếu chỉ dựa vào dòng tiền cho thuê, bởi lợi suất khoảng 2%/năm thấp hơn rất nhiều so với chi phí vay 12-14%/năm.

Nếu quyết định đầu tư, nhà đầu tư nên xem đây là khoản đầu tư dài hạn dựa trên kỳ vọng tăng giá của bất động sản, đồng thời duy trì tỷ lệ vay ở mức an toàn và đảm bảo áp lực trả nợ không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cũng như các mục tiêu tài chính khác của gia đình. Đồng thời đánh giá chi tiết cơ hội và tiềm năng với bất động sản dự kiến đầu tư để đưa ra quyết định.. 

Theo ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng Giám đốc Việt Á Real – doanh nghiệp chuyên về phân phối, tiếp thị và tư vấn các dự án bất động sản lớn – tâm lý “thấy giá giảm là vay mua để cho thuê” đang khá phổ biến, nhưng cần được cân nhắc thận trọng. Những trường hợp tương tự như gia đình anh Tùng nếu buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên duy trì tỷ lệ vay ở mức khoảng 30-40% giá trị tài sản, tối đa không nên vượt quá 50% để đảm bảo an toàn.

Ông Kiên phân tích, với tỷ lệ vay khoảng 30-40%, người mua vẫn có thể tận dụng dòng tiền cho thuê để hỗ trợ trả lãi mà không tạo áp lực quá lớn lên tài chính gia đình. Ngược lại, nếu vay lên tới 60-70%, trong bối cảnh lãi suất 12-14%/năm như hiện nay, dòng tiền cho thuê khó có thể bù đắp, khiến người vay dễ rơi vào trạng thái căng thẳng tài chính, đặc biệt khi thu nhập có biến động hoặc phát sinh chi phí bất ngờ.

Ngoài ra, người mua cần duy trì một khoản dự phòng từ 500 triệu – 1 tỉ đồng, thay vì dồn toàn bộ vốn vào bất động sản. “Không nên tất tay, bởi nếu có biến cố như giảm thu nhập hoặc mất việc, người vay sẽ rất khó xoay xở, thậm chí buộc phải bán cắt lỗ”, ông Kiên khuyến nghị.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên ưu tiên sự an toàn, hạn chế vay quá lớn và cân đối kỹ dòng tiền trước khi quyết định. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ nên ở mức vừa phải, đồng thời cần tính đến các kịch bản rủi ro như lãi suất tăng, thị trường cho thuê kém hoặc thu nhập suy giảm.

Khi lãi suất còn ở mức cao và thanh khoản thị trường chưa cải thiện rõ rệt, việc vay ngân hàng mua nhà để cho thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chỉ dựa vào dòng tiền khai thác. Nếu tham gia thị trường, người mua cần xác định đây là khoản đầu tư dài hạn, kỳ vọng vào tăng giá, đồng thời đảm bảo tỷ lệ vay hợp lý để không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và các mục tiêu tài chính của gia đình.