Chuyên gia: Không có chuyện thị trường bất động sản đóng băng

Phát biểu tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính (VietnamFinance) tổ chức ngày 6/6, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhận định nguồn cung bất động sản đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội thời gian qua. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. 

Dù vậy, theo ông, thị trường khó tái diễn những cơn sốt giá hay các đợt tăng nóng như giai đoạn trước. “Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng”, ông nói.

Ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng việc dòng vốn được phân bổ đa dạng vào nhiều kênh đầu tư sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Dù vậy, một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng khả quan nhờ được hưởng lợi từ hạ tầng phát triển và nhu cầu thực của thị trường.

Ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

“Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Giá cả (Bộ Tài chính), nhấn mạnh để nhận diện chính xác xu hướng tài chính của thị trường bất động sản giai đoạn 2026, cần dựa trên những căn cứ rõ ràng thay vì các kỳ vọng mang tính cảm tính. 

Ông cho rằng cách tiếp cận bất động sản trong giai đoạn tới cần có sự thay đổi căn bản. “Thay vì mặc định bất động sản là tài sản luôn tăng giá, nhà đầu tư cần xem đây là một loại tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố”, vị này nêu.

Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng được các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá mua hợp lý, thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.

“Nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà phải đặt câu hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì và nếu cần bán thì ai sẽ là người mua cuối cùng. Đó chính là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ. Đầu cơ là kỳ vọng bán lại cho người khác với mức giá cao hơn, còn đầu tư là tạo ra giá trị thực từ tài sản”, vị này cho hay.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản năm nay, TS Ngô Trí Long cho rằng có nhiều cơ sở để dự báo xu hướng vận động của thị trường trong thời gian tới.

Theo ông, dù nền kinh tế đang phục hồi, mặt bằng lãi suất khó quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước. Vì vậy, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục giảm sâu.

Bên cạnh đó, tín dụng dành cho bất động sản nhiều khả năng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, với dòng vốn tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực, dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc thuộc các phân khúc tạo ra giá trị kinh tế như bất động sản công nghiệp và logistics.

TS Ngô Trí Long cũng lưu ý thị trường vốn cho lĩnh vực bất động sản vẫn còn những điểm nghẽn nhất định. Do đó, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ sức khỏe tài chính, áp lực nợ vay và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án trước khi đưa ra quyết định.

Ngoài ra, tình trạng mất cân đối cung – cầu trên thị trường chưa được giải quyết triệt để. Trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân vẫn khan hiếm, nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền tại các khu vực xa trung tâm, vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể trên thị trường.

Từ những yếu tố trên, TS Ngô Trí Long dự báo dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực.

Đồng thời, pháp lý sẽ trở thành tài sản quan trọng nhất của một dự án bất động sản. Những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, trong khi các tài sản còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Ông cũng cho rằng thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, TS Ngô Trí Long khuyến nghị không nên xuống tiền chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, đồng thời cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án và ưu tiên những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Ông cũng lưu ý nhà đầu tư nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn, đánh giá thị trường dựa trên giá giao dịch thực tế thay vì giá chào bán.

Theo TS Ngô Trí Long, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ hạ tầng phát triển, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và nhu cầu nhà ở còn lớn. Tuy nhiên, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc, ưu tiên các tài sản có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác hiệu quả.