Chuyên gia: Định giá đất đang là điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử MarketTimes tổ chức ngày 12/6, các chuyên gia cho rằng dù hành lang pháp lý về đất đai đã được hoàn thiện đáng kể, công tác định giá đất trên thực tế vẫn tồn tại nhiều vướng mắc, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án và khả năng phục hồi của thị trường bất động sản.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế tác động đến đầu tư, tín dụng, đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở.

Theo ông Khôi, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và chuyển sang xây dựng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc tiệm cận thị trường. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, doanh nghiệp vẫn đối mặt với nhiều rủi ro.

Độ trễ giá đất và dữ liệu thị trường chưa minh bạch

Theo các chuyên gia, một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là độ trễ trong quá trình xác định giá đất.

TS Nguyễn Văn Khôi cho biết giá bất động sản trên thị trường thay đổi rất nhanh, trong khi quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài nhiều tháng. Khi giá đất được ban hành, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị đảo lộn.

Một khó khăn khác là chất lượng dữ liệu đầu vào. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng khai giá giao dịch thấp hơn thực tế, giao dịch ngoài hợp đồng hoặc dữ liệu phân tán giữa các cơ quan thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng và sàn giao dịch.

“Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật”, ông Khôi nhấn mạnh.

Các chuyên gia cũng chỉ ra tâm lý e ngại trách nhiệm của tổ chức tư vấn, đơn vị thẩm định giá và cơ quan phê duyệt. Nếu định giá thấp có thể bị lo ngại gây thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại khiến dự án mất tính khả thi, doanh nghiệp không triển khai được và người dân khó tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, nhiều loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp xanh, logistics hay nhà ở cho thuê dài hạn hiện vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá riêng.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, các địa phương cũng đang gặp áp lực lớn khi phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trong thời gian ngắn theo các quy định mới.

“Hiện nhiều địa phương đang trong tình trạng vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau”, bà Lạng cho biết.

Đề xuất thí điểm cơ chế “sandbox” định giá đất

Để tháo gỡ các điểm nghẽn hiện nay, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất xây dựng cơ chế “sandbox” về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường phát triển như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Cần Thơ.

Theo đề xuất, mô hình thí điểm sẽ bao gồm cơ sở dữ liệu giao dịch thực, bản đồ giá đất số, hệ thống định giá tự động có kiểm chứng, cơ chế phản biện giá trước khi ban hành và công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực.

Bên cạnh đó, các chuyên gia kiến nghị xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản theo hướng liên thông giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, đấu giá và cấp phép xây dựng.

Một đề xuất khác là áp dụng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng đối với các dự án lớn. Thay vì chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn, mỗi dự án có thể được định giá bởi 2-3 tổ chức độc lập trước khi cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định.

Các chuyên gia cũng cho rằng cần xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hay trung tâm dữ liệu.

Đáng chú ý, nhiều ý kiến đề xuất cần có cơ chế bảo vệ người làm đúng trong hoạt động định giá. Theo đó, tổ chức tư vấn, thẩm định viên hoặc thành viên hội đồng định giá nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có động cơ vụ lợi thì cần được bảo vệ khỏi các rủi ro pháp lý phát sinh sau này.

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, định giá đất không chỉ nhằm xác định đúng nghĩa vụ tài chính hay chống thất thoát tài sản công, mà còn là chìa khóa để khơi thông dự án, dòng vốn tín dụng và nguồn cung nhà ở.

“Nếu định giá đất tiếp tục là điểm nghẽn, thị trường bất động sản sẽ khó phục hồi. Ngược lại, nếu xây dựng được cơ chế định giá minh bạch, độc lập và dựa trên dữ liệu đáng tin cậy, bất động sản có thể trở thành động lực quan trọng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số”, ông Khôi nói.