Chuyên gia: Bất động sản vào kỳ thanh lọc mạnh, nhà giá rẻ vẫn “biến mất”

Thông tin được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố tại hội thảo về thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm, diễn ra sáng 16/7.

Thị trường bất động sản thanh lọc nhưng không suy thoái

Theo VARS IRE, từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện dưới tác động của việc siết chặt khung pháp lý, chi phí phát triển dự án tăng cao và sự thay đổi trong hành vi của người mua.

Dù vậy, quá trình này chưa phản ánh sự suy giảm của thị trường. Trong 6 tháng đầu năm, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, tổng vốn đăng ký tăng 71%. Toàn ngành ghi nhận mức tăng ròng hơn 1.200 doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, cho rằng những con số trên phản ánh quá trình sàng lọc theo hướng nâng cao chất lượng doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai dự án tiếp tục mở rộng hoạt động, trong khi các đơn vị hạn chế về nguồn lực hoặc không còn đáp ứng yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp quy mô hoặc rút lui.

Theo ông, thị trường hiện không còn được dẫn dắt chủ yếu bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà đang chuyển dần sang giai đoạn phát triển dựa trên nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác tài sản.

Theo báo cáo của VARS IRE, 6 tháng qua, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối nghiêm trọng. Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm gần 75% tổng nguồn cung. Trong đó, phân khúc hạng sang và siêu sang chiếm khoảng 45%, phân khúc cao cấp chiếm 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%.

Đáng chú ý, nhà ở thương mại bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Sự thiếu hụt nguồn cung giá thấp, cùng với việc chi phí đất đai và đầu tư dự án gia tăng sau khi áp dụng bảng giá đất mới, khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện khoảng 123 triệu đồng/m2, trong khi tại TPHCM vào khoảng 108 triệu đồng/m2.

Dù giá ở mức cao, thanh khoản vẫn duy trì tích cực. Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58% lượng hàng mở bán mới. Dòng tiền thay vì FOMO (mua với tâm lý sợ bị bỏ lỡ) hiện có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ thi công đảm bảo và có khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định.

Bên cạnh đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận tín hiệu phục hồi khi giá trị phát hành đạt gần 92.000 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Vì sao nhà ở giá rẻ ngày càng hiếm?

Theo ông Lưu Quang Tiến, Thành viên Hội đồng nghiên cứu VARS IRE, áp lực chi phí đất đai, tài chính và xây dựng khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải phát triển dự án ở phân khúc cao hơn nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Ngay cả tại các địa phương thuộc vùng TPHCM mở rộng – nơi từng là nguồn cung chủ lực của phân khúc trung cấp – nhiều dự án hiện cũng được định vị ở phân khúc cao cấp.

Trong bối cảnh hiện nay, khả năng nhà ở thương mại bình dân quay trở lại thị trường là rất thấp nếu không có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu để phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây.

Tại phiên thảo luận, nhiều chuyên gia cho rằng nhu cầu thực vẫn rất lớn nhưng đang bị giới hạn bởi khả năng tài chính của người dân.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng hầu hết nhu cầu mua nhà hiện nay đều là nhu cầu thực, từ mua để ở, cho con cái đến đầu tư tích sản. Tuy nhiên, thị trường lại đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Khoảng 80-90% nhu cầu tập trung ở các phân khúc giá vừa phải, trong khi nguồn cung lại nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng nêu nhu cầu chỉ có ý nghĩa khi đi cùng khả năng thanh toán. Theo ông, với mức thu nhập khoảng 20-30 triệu đồng/tháng, phần lớn người dân chỉ có thể tiếp cận các căn hộ khoảng 2 tỷ đồng. Trong khi đó, nhiều dự án mới hiện có giá lên tới hàng chục tỷ đồng. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà ở mức trên 10%/năm khiến nhiều người dù có nhu cầu vẫn không dám vay vốn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết hơn 70% khách hàng mua nhà trên thị trường sơ cấp hiện sử dụng vốn vay ngân hàng. Điều này khiến thị trường trở nên nhạy cảm với biến động lãi suất. Trước đây, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở 6-7%/năm trong giai đoạn ưu đãi, nhưng hiện nhiều khoản vay đã chuyển sang lãi suất thả nổi trên 10%/năm, thậm chí có ngân hàng áp dụng mức 12-13%/năm. Việc chi phí vốn tăng cao đang trở thành rào cản lớn đối với người mua nhà, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực.

Quá trình thanh lọc đang diễn ra được nhiều chuyên gia đánh giá là bước chuyển tất yếu của thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng “nóng”. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, vấn đề lớn nhất vẫn là cân bằng lại cơ cấu nguồn cung, đặc biệt là gia tăng các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.