Chuyên gia: Bảng giá đất khó thay thế hoàn toàn giá đất cụ thể

Ngày 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự thảo).

Về cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, nói dự thảo cho phép bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; trường hợp không còn quỹ đất phù hợp thì bồi thường bằng tiền. 

Trường hợp địa phương địa phương có điều kiện về quỹ đất hoặc quỹ nhà ở và người dân có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền xem xét bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.

Ông đánh giá quy định trên tạo sự linh hoạt cho công tác giải phóng mặt bằng, nhưng đề nghị chỉ áp dụng đối với đất ở hoặc đất khác có thu tiền sử dụng đất, không nên áp dụng với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất.

Theo ông Hiệp, việc mở rộng phạm vi có thể khiến nhà đầu tư gặp khó trong xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất, quỹ nhà và tổ chức thực hiện dự án.

Ông cũng đề nghị dự thảo Luật quy định nguyên tắc, công thức khung xác định mức bồi thường để bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Đặc biệt, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng giá đất là vấn đề then chốt bởi tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Hiệp nhận định quy định tại dự thảo còn khá sơ lược. Luật cần đưa ra khung nguyên tắc cơ bản về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, cũng như điều kiện và mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K – hệ số điều chỉnh giá đất.

“Đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư”, ông Hiệp nói.

Cũng tập trung vào vấn đề này, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), đề nghị cân nhắc kỹ việc bỏ hoàn toàn giá đất cụ thể – mức giá được xác định riêng cho từng thửa đất, từng dự án tại một thời điểm nhất định – chuyển sang sử dụng bảng giá đất nhân hệ số.

Theo ông Cường, bảng giá đất là công cụ định giá hàng loạt nên khó phản ánh đầy đủ đặc điểm riêng của từng thửa đất. Trong khi đó, nếu áp dụng nhiều hệ số K khác nhau cho bồi thường, nghĩa vụ tài chính hay giao đất thương mại, trên thực tế vẫn có thể xuất hiện các mức giá khác nhau đối với cùng một khu vực.

Ông đề xuất có lộ trình chuyển đổi, tạm thời duy trì giá đất cụ thể đối với một số trường hợp cho đến khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện. Giá đất cụ thể có thể tiếp tục được sử dụng trong những trường hợp như giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc bồi thường khi thu hồi đất.

Lo dự án đang triển khai phải thực hiện lại thủ tục

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, lại lưu ý tới cơ chế chuyển tiếp đối với những dự án đang triển khai khi luật mới có hiệu lực.

Một trong những vấn đề được ông đề cập là dự thảo mở rộng phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất sang trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với một số quỹ đất do Nhà nước quản lý.

Theo luật sư Tuấn, trên thực tế, từ khi lựa chọn nhà đầu tư đến lúc hoàn thành giao đất, cho thuê đất có thể kéo dài. Do đó, khi luật mới có hiệu lực có thể tồn tại dự án đã lựa chọn nhà đầu tư hợp pháp và thực hiện nhiều thủ tục nhưng chưa hoàn thành việc thuê đất.

Nếu những trường hợp này phải chuyển sang áp dụng quy định mới và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả lựa chọn nhà đầu tư trước đó có thể không còn ý nghĩa, dự án phải thực hiện lại một phần quy trình, kéo dài thời gian và phát sinh chi phí.

Ông đề nghị dự án đã hoàn thành lựa chọn nhà đầu tư trước ngày luật mới có hiệu lực cần tiếp tục được công nhận kết quả và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đã xác lập. Với dự án đang trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, cần quy định rõ thời điểm chuyển tiếp để xác định trường hợp nào tiếp tục áp dụng pháp luật cũ.

Luật sư Tuấn cũng đề nghị rà soát quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo ông, dự án hiện có thể được chuyển nhượng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc pháp luật đầu tư, tùy từng trường hợp.

Do đó, thay vì chỉ dẫn chiếu đến “pháp luật về kinh doanh bất động sản”, ông đề xuất sử dụng cụm từ rộng hơn là “theo quy định của pháp luật” để bao quát các hình thức chuyển nhượng hợp pháp.

Một vấn đề khác là quy định chuyển tiếp về giá đất và nghĩa vụ tài chính. Luật sư Tuấn đề nghị phân định rõ hồ sơ đang xác định giá đất, hồ sơ chưa lập hoặc chưa trình phương án giá đất và trường hợp đã xác định xong giá nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Việc quy định rõ từng trường hợp, theo ông, sẽ tránh tình trạng một hồ sơ có thể đồng thời thuộc nhiều quy định chuyển tiếp và dẫn tới cách xác định nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Nhìn từ góc độ dữ liệu, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, đề xuất kết nối dữ liệu đất đai với công chứng, ngân hàng và thuế để đối soát từng giao dịch. Theo ông, mỗi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có thể được gắn mã thống nhất để đối chiếu giá trị hợp đồng, dòng tiền thanh toán, nghĩa vụ thuế, thế chấp và đăng ký biến động.

Ông cũng đề xuất hệ thống phải có khả năng lưu lại lịch sử tạo lập, cập nhật và chỉnh sửa dữ liệu, qua đó phục vụ kiểm tra, thanh tra và xác định trách nhiệm khi cần thiết.

Tại kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa  XVI đã thảo luận định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản. Các dự án Luật này sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét tại kỳ họp tới.