Chung cư TPHCM giảm giá hàng tỷ đồng: Cơ hội cho người cầm tiền mặt?

Sau hơn 3 tháng tìm mua căn hộ rộng hơn 100m2, 3 phòng ngủ tại phường Bình Trưng, TPHCM, chị Nguyễn Thị Hậu, nhân viên văn phòng tại TPHCM, vẫn chưa xuống tiền dù giá căn hộ liên tục được điều chỉnh. Căn hộ này ban đầu được rao 11 tỷ đồng nhưng không có người mua. Sau đó, chủ nhà cần tiền xử lý công việc gấp nên giảm thêm 500 triệu đồng và hiện chấp nhận chốt giá 9,6 tỷ đồng nếu khách mua thiện chí.

“Giá căn hộ giờ đã hạ nhiệt và cơ hội của người mua lúc này rất lớn, đặc biệt là người sở hữu tài chính đủ mạnh. Tuy nhiên, nếu vay thì vẫn rất khó xuống tiền lúc này. Không riêng căn hộ, nhà phố cũng giảm giá vài trăm triệu đến cả tỷ đồng/căn, mềm hơn trước rất nhiều”, chị Hậu nói.

Theo khảo sát, giá bán nhiều chung cư tại TPHCM đang giảm. Chẳng hạn, dự án The Nassim Thảo Điền giảm 17% so với tháng 12/2025, Imperia An Phú giảm hơn 18% so với tháng 4 và Cantavil An Phú giảm 18% so với tháng 2. Mức giảm tùy từng căn hộ, diện tích, tầng, hướng view và tình trạng nội thất. Trong bối cảnh thanh khoản chậm, giá giao dịch thực tế có thể thấp hơn giá rao bán.

Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập Nền tảng bất động sản Công nghệ HouseZy, cho rằng người có sẵn tiền mặt đang có lợi thế khi một bộ phận chủ nhà chịu áp lực tài chính và cần bán nhanh.

Theo ông, thay vì 2-3% như trước đây, thì nay mức thương lượng giảm khoảng 10% so với giá chào bán đã khá phổ biến. Chẳng hạn, một bất động sản được rao 10 tỷ đồng có thể đàm phán xuống khoảng 9 tỷ đồng. Với những trường hợp chủ nhà chịu áp lực tài chính lớn, mức giảm có thể lên tới 20-30%.

Dù vậy, ông Thịnh lưu ý mức giảm sâu không diễn ra đồng đều. Những tài sản giảm 20-30% thường có hạn chế về vị trí, pháp lý hoặc chất lượng. Trong khi đó, nhà đẹp, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ thường chỉ giảm 5-10%, thậm chí chủ nhà giữ giá để chờ thị trường. Đáng chú ý, dù giá giảm, người mua ở thực vẫn khá thận trọng. Họ đi xem nhiều căn nhưng lo không biết đâu là giá giảm thật, đâu là giảm ảo và liệu thị trường đã chạm đáy hay chưa.

“Nếu gặp tài sản phù hợp, pháp lý rõ ràng và giá đã ở mức tốt, người mua có tiền mặt nên cân nhắc quyết định thay vì chờ giá giảm thêm, bởi có thể bỏ lỡ cơ hội khi thị trường phục hồi”, ông Thịnh nói.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Việt Á Real, cho hay thị trường thứ cấp đã có giao dịch nhưng chưa bùng nổ, chủ yếu là khách mua ở thực. Những căn hộ có pháp lý hoàn chỉnh, sổ hồng, vị trí thuận tiện vẫn được quan tâm, trong khi áp lực tài chính cuối năm khiến một số chủ nhà phải giảm giá để thu hồi vốn. Tại khu Hưng Vượng, Phú Mỹ Hưng, phường Tân Hưng, TPHCM, có căn hộ trước đây giao dịch 4-4,4 tỷ đồng nay giảm còn khoảng 3,4 tỷ đồng để bán nhanh.

Tại nhiều dự án nhà phố liền kề, một số nhà đầu tư cũng phải bán cắt lỗ hàng tỷ đồng mỗi căn do hết thời gian ân hạn gốc, lãi. Theo ông Kiên, đây là nguồn hàng phù hợp với người có khả năng thanh toán nhanh.

Trong khi đó, thị trường sơ cấp vẫn chịu áp lực giá cao, còn lãi suất vay chưa đủ thấp để kích thích giải ngân. Nhiều chủ đầu tư vì thế chuyển sang hỗ trợ dòng tiền thay vì giảm giá trực tiếp. “Các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm và kéo dài tiến độ thanh toán được áp dụng phổ biến. Một số dự án chỉ yêu cầu khách hàng đóng khoảng 1% mỗi đợt, hoặc 20-30% giá trị sản phẩm trong 2 năm đầu”, ông Kiên chia sẻ.

Theo các chuyên gia, người có tiền mặt đang có thêm dư địa thương lượng khi gặp chủ nhà cần bán nhanh. Tuy nhiên, mức giảm sâu không đồng nghĩa với cơ hội tốt. Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý, chất lượng, vị trí và nguyên nhân tài sản giảm giá trước khi xuống tiền.