Chung cư hết niên hạn sử dụng: Người mua có bị mất tài sản?

Trong thông báo mới nhất, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về tiếp tục hoàn thiện đồng bộ chính sách quản lý nhà ở và đất đai đã đưa ra các giải pháp đột phá trong quản lý vòng đời chung cư. Điểm đáng chú ý là việc cụ thể hóa định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình.

Theo VARS IRE, đây là nội dung nhận được nhiều quan tâm trong toàn bộ Nghị quyết. Việc chủ động tái thiết khi công trình hết niên hạn có thể mở ra hướng tiếp cận mới trong phát triển nguồn cung nhà ở.

Thay vì để chung cư xuống cấp kéo dài, cơ chế tái thiết sớm sẽ giúp bổ sung nguồn cung một cách chủ động, đặc biệt tại các đô thị lớn – nơi quỹ đất ngày càng hạn chế.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, nội dung này cần được xem xét thận trọng do liên quan đến an toàn công trình, quyền tài sản, tín dụng và tâm lý sở hữu lâu dài của người dân. Khái niệm “chung cư có thời hạn” đang được hiểu chưa đầy đủ. Cần phân biệt rõ giữa vòng đời kỹ thuật của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu. Niên hạn công trình là cơ sở để quản lý, kiểm định an toàn, không phải là mốc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ.

Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định. Việc hết niên hạn không đồng nghĩa công trình phải phá dỡ, mà chỉ đặt ra phương án xử lý khi không còn bảo đảm an toàn hoặc cần cải tạo theo quy hoạch.

Từ đó, cần làm rõ ba lớp quyền trong quản lý chung cư. Thứ nhất, quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu – nền tảng pháp lý gắn với khu đất. Thứ hai, quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn – quyền tài sản trực tiếp của người dân.

Thứ ba, quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại, bao gồm quyền tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.

 “Chỉ khi ba lớp quyền này được xác định rõ ràng, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận xã hội”, VARS IRE nhấn mạnh.

Quản lý vòng đời chung cư là bước chuyển cần thiết trong phát triển đô thị hiện đại, nhưng cần được thể chế hóa theo hướng hài hòa giữa an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và quyền tài sản của người dân.

VARS IRE cho rằng có sáu nhóm vấn đề cần quan tâm. Thứ nhất, niên hạn công trình là mốc quản lý, không phải thời điểm chấm dứt quyền sở hữu; việc xác định thời gian sử dụng cần dựa trên thiết kế, chất lượng xây dựng, bảo trì và kiểm định, kèm cơ chế phản hồi đối với quyết định di dời, phá dỡ.

Thứ hai, cần làm rõ quyền của chủ sở hữu trong giai đoạn chuyển tiếp, bao gồm quyền sử dụng đất chung, tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp.

Thứ ba, xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch, khả thi, dựa trên giá trị đất, điều chỉnh quy hoạch, nguồn thu tăng thêm và tín dụng dài hạn, đồng thời có cơ chế tích lũy để giảm áp lực tài chính.

Thứ tư, cần có chính sách hỗ trợ nhóm yếu thế như người cao tuổi, hộ thu nhập thấp thông qua các giải pháp linh hoạt như trả góp, tín dụng ưu đãi hoặc giãn nghĩa vụ tài chính.

Thứ năm, phát triển cơ sở dữ liệu quản lý vòng đời công trình, tiến tới “hồ sơ số” cho mỗi chung cư và kết nối với hệ thống dữ liệu liên quan.

Thứ sáu, đẩy mạnh truyền thông nhằm tạo đồng thuận, làm rõ mục tiêu bảo đảm an toàn và chất lượng sống, không làm thay đổi bản chất quyền sở hữu.