Căn hộ trung tâm TPHCM đang đắt đỏ đến đâu?

Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang tại TPHCM đang ngày càng hạn chế, hiện chỉ còn một số dự án được triển khai hoặc tái khởi động. Trong khi đó, mặt bằng giá của nhóm sản phẩm này đã lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí có dự án được dự báo vượt 1 tỷ đồng/m2.

Nguồn cung giảm, giá tăng cao

Nổi bật là One Central Saigon, tọa lạc đối diện chợ Bến Thành trên khu đất được ví như “đất kim cương”. Sau khi tái khởi động từ giữa tháng 3, dự án dự kiến hoàn thành sau khoảng 30 tháng thi công.

Chủ đầu tư chưa công bố giá bán chính thức. Tuy nhiên, theo sàn môi giới, giá căn hộ tại đây dự kiến vượt 1 tỷ đồng/m2, mức cao nhất trên thị trường hiện nay.

Cùng phân khúc, The Grand Manhattan tại số 100 Cô Giang, phường Cầu Ông Lãnh, đang được đẩy nhanh tiến độ sau khi các vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm từng bước được tháo gỡ.

Dự án do Novaland làm chủ đầu tư, gồm 3 tòa tháp cao 37-38 tầng, với hơn 1.000 căn hộ hạng sang cùng khu thương mại, khách sạn. Dự án dự kiến bàn giao từ quý III/2026, giá bán khoảng 350 triệu đồng/m2.

Lancaster Lincoln của Tập đoàn Trung Thủy cũng vừa tái khởi động sau thời gian dài tạm dừng do vướng quy hoạch. Dự án gồm khu thương mại dịch vụ, 5 tầng trung tâm thương mại và 750 căn hộ, với giá dự kiến khoảng 300 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Grand Marina Saigon nằm dọc sông Sài Gòn đang được mở bán với giá khoảng 380-450 triệu đồng/m2, tùy căn.

Theo Knight Frank, trong quý II/2026, nguồn cung mới tại khu vực TPHCM cũ đạt 2.101 căn và tiếp tục tập trung ở phân khúc hạng sang. Việc rổ hàng mở bán thiếu đa dạng, trong khi sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, khiến người mua thận trọng hơn.

Trên toàn TPHCM mở rộng, nguồn cung mới đạt 7.154 căn, chủ yếu được bổ sung từ khu vực Bình Dương cũ. Lượng giao dịch tại TPHCM cũ đạt 1.781 căn, trong khi toàn thị trường đạt 7.682 căn, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 39%.

Đến cuối năm 2027, toàn TPHCM mở rộng dự kiến có khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó khu vực TPHCM cũ chiếm khoảng 31.740 căn, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, nguồn cung tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp.

Dữ liệu JLL trong nửa đầu năm 2026 cho thấy TPHCM có khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Khu Đông chiếm 70% nguồn cung mới, trong đó 43,2% thuộc phân khúc cao cấp.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt và ưu đãi từ chủ đầu tư đang trở thành yếu tố hỗ trợ sức cầu. Người mua cũng ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và kết nối hạ tầng thuận lợi thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Phân khúc dành cho nhóm khách hàng rất giàu

Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng mặt bằng giá cao tại khu vực trung tâm phản ánh giá trị vị trí và thương hiệu của dự án.

Theo ông, với mức giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, những sản phẩm này chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính rất lớn. “Mức giá đắt đỏ này khiến bất động sản trung tâm trở thành cuộc chơi riêng biệt, rất giới hạn người tham gia”, ông Bình nói.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cũng cho hay các dự án có vị trí trung tâm và nguồn cung giới hạn có thể nói chỉ phục vụ nhóm khách hàng giàu. Do đó, giá bán khó giảm trực tiếp mà chủ đầu tư có xu hướng áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu để thu hút người mua.

“Giá bán khó giảm trực tiếp, thay vào đó chủ đầu tư sẽ áp dụng chính sách ưu đãi, chiết khấu để thu hút người mua, bởi nếu giảm giá sẽ ảnh hưởng đến giá các sản phẩm”, lãnh đạo này chia sẻ.