Bất động sản Huế: Giao dịch tăng gần 3 lần, tỷ lệ hấp thụ giảm

Ngày 12/9, tại thành phố Huế diễn ra hội thảo “Huế – Từ Kinh đô di sản đến động lực mới của dòng vốn đầu tư”, với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế và bất động sản.

Tại hội thảo, Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Huế đang ở giai đoạn đầu của quá trình phục hồi và tái cấu trúc.

Theo số liệu ông Phong đưa ra, năm 2025 thị trường Huế ghi nhận 505 giao dịch bất động sản, gần gấp 3 lần năm 2024. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ giảm từ 47% xuống 40% và tiếp tục xuống khoảng 32% trong nửa đầu năm 2026.

Đáng chú ý, khoảng 65% giao dịch trên thị trường xuất phát từ nhu cầu ở thực.

Theo ông Phong, những con số này cho thấy nguồn cung đang phục hồi nhưng tốc độ gia tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường. Vì vậy, dư địa phát triển của bất động sản Huế không đồng nghĩa giá nhà, đất sẽ tự động tăng.

“Giá trị trong chu kỳ mới phải được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, dân số, hạ tầng, sức mua và khả năng khai thác sử dụng thực tế”, ông Phong nhận định.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng Huế đang đứng trước những cơ hội phát triển mới, song thị trường bất động sản cần dựa trên lợi thế riêng của địa phương, quy hoạch bài bản và nhu cầu thực.

“Thành phố Huế không cần trở thành một thị trường bất động sản nóng. Huế cần trở thành một thị trường bất động sản có giá trị”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, giá trị của bất động sản Huế cần được tạo ra từ chất lượng đô thị, quy hoạch dự án và khả năng đáp ứng các nhu cầu thực tế như nhà ở, du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh.

Quan điểm này tương đồng với diễn biến của thị trường khi phần lớn giao dịch hiện nay đến từ nhu cầu ở thực, thay vì chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Ông Nguyễn Xuân Tiệp, nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, nhận định việc nâng vị thế đô thị, hoàn thiện quy hoạch và đầu tư hạ tầng đang mở rộng không gian phát triển của Huế.

Theo ông Tiệp, bên cạnh lợi thế về di sản, văn hóa, du lịch và môi trường sống, nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ vẫn là những yếu tố có thể tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản địa phương.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng lợi thế của Huế không chỉ nằm ở từng di tích riêng lẻ mà ở sự kết nối giữa lịch sử, văn hóa và hệ sinh thái đô thị.

Theo ông Thiên, đây là nền tảng để Huế xây dựng một mô hình phát triển khác với nhiều đô thị khác, thay vì cạnh tranh bằng tốc độ đô thị hóa hay mở rộng bất động sản đơn thuần.

Ông cho rằng Huế cần chuyển từ tư duy chỉ bảo tồn di sản sang phát triển “kinh tế di sản”, trong đó các giá trị lịch sử, văn hóa và cảnh quan được khai thác để tạo thêm hoạt động kinh tế và nguồn thu.

Cách tiếp cận này cũng đặt ra yêu cầu khác đối với thị trường bất động sản. Giá trị dự án không chỉ phụ thuộc vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá đất, mà còn gắn với khả năng tạo ra hoạt động thương mại, dịch vụ, du lịch và nhu cầu sử dụng lâu dài.

Theo các chuyên gia tại hội thảo, triển vọng của bất động sản Huế trong giai đoạn tới vì vậy phụ thuộc nhiều vào khả năng chuyển những lợi thế về di sản, hạ tầng và chất lượng sống thành nhu cầu thực và hoạt động kinh tế.

Thay vì một chu kỳ tăng trưởng dựa chủ yếu vào giá, thị trường sẽ cần thêm các dự án có khả năng khai thác thực tế và tạo giá trị dài hạn cho đô thị.