Bài toán hấp thụ khi nguồn cung căn hộ tăng mạnh

Báo cáo của một công ty nghiên cứu bất động sản cho thấy, thị trường căn hộ miền Trung đang chứng kiến một cuộc cải tổ mạnh mẽ về tư duy phát triển sản phẩm, tập trung tại 2 “thủ phủ” Đà Nẵng và Nha Trang.

Theo báo cáo, thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (Condotel) truyền thống, các chủ đầu tư đã chuyển hướng sang dự án căn hộ phân khúc cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, xác lập tiêu chuẩn sống mới tại các đô thị biển.

Giai đoạn 2024-2025, thị trường Đà Nẵng ghi nhận cú hích lớn với tổng hơn 8.000 căn hộ mới ra mắt. Trong khi đó, giai đoạn trước năm 2024, mỗi năm thị trường Đà Nẵng chỉ có khoảng chưa tới 1.000 căn hộ chào bán mới.

Theo dữ liệu nghiên cứu, nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng lũy kế tính đến quý I/2026 ghi nhận 16.000 căn, mức giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 83 triệu đồng/m2. Dù giá neo cao, tỷ lệ bán tích lũy của toàn thị trường vẫn đạt 89%.

Đối với dòng sản phẩm thấp tầng, nhà phố và biệt thự, riêng trong quý I/2026, thị trường ghi nhận 800 sản phẩm chào bán mới từ đại đô thị Vinhomes Hải Vân Bay (tổng quy mô hơn 512ha). Giá bán trung bình thị trường ghi nhận 147 triệu đồng/m2 đất, trong đó trên thị trường sơ cấp vẫn có những sản phẩm với mức giá dao động trên 200 triệu đồng, hoặc lên tới 430 triệu đồng/m2 (đất bao gồm công trình trên đất).

Theo nhận định, nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp đang tăng nhanh tại Đà Nẵng. Trong năm 2025, gần 60% nguồn cung mới đã thuộc phân khúc cao cấp. Đặc biệt, trong quý I năm 2026, 100% giỏ hàng chào bán đều chạm ngưỡng hạng sang. Làn sóng nâng cấp này đã đẩy mức giá trung bình tăng 12% so với cùng kỳ.

“Dưới áp lực tăng giá, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới hiện duy trì ở mức 50-60%. Tuy nhiên, Đà Nẵng vẫn là “vùng xanh” thu hút dòng tiền nhờ tỷ suất lợi nhuận cho thuê khả quan, được bảo chứng bởi lượng khách du lịch dồi dào và sự sôi động của thị trường lưu trú ngắn ngày”, chuyên gia của công ty nghiên cứu bất động sản nhận định.

Dự báo những năm tới, thị trường sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung dồi dào, trung bình mỗi năm có thêm 5.000 căn hộ và 2.000 sản phẩm thấp tầng. Sự hiện diện của các chủ đầu tư đầu bảng và các thương hiệu vận hành quốc tế sẽ tiếp tục nâng tầm vị thế đô thị của thành phố Đà Nẵng.

Về mặt bằng giá bán, sản phẩm căn hộ dự kiến duy trì đà tăng 10-12% do sự khan hiếm của quỹ đất tại các vị trí trung tâm, ven sông, sát biển. Trong khi đó với bất động sản gắn liền đất, giá bán dự kiến sẽ tăng trưởng bền vững và chậm lại (3-5%) do nguồn cung từ các đại đô thị vệ tinh đang dồi dào, giúp giảm áp lực giá cho người mua có nhu cầu ở thực.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành một công ty nghiên cứu bất động sản tại Việt Nam, cho biết: “Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay đang neo cao và tệp khách hàng chủ yếu là nhà đầu tư, bài toán hấp thụ trở thành ưu tiên hàng đầu. Các chủ đầu tư cần có những chiến lược thận trọng để cân bằng giữa giá bán và khả năng chi trả của thị trường”.