Nợ vay doanh nghiệp bất động sản cao nhất 15 quý

Theo số liệu S&I Ratings, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục tăng trong quý II/2026. Tổng dư nợ vay đạt 360.240 tỉ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng 60.897 tỉ đồng. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu theo đó tăng từ 0,61 lần cuối quý I lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần nhất.

Tỷ trọng nợ dài hạn cũng tăng lên 67,3% tổng dư nợ, từ 63,1% trong quý trước. Diễn biến này cho thấy dòng vốn chủ yếu phục vụ giải ngân, triển khai và phát triển dự án, thay vì tạo áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.

Vinhomes (VHM) vay thêm hơn 50.000 tỉ đồng, tương đương khoảng 82% tổng mức tăng nợ vay của toàn ngành. Trong khi đó, Novaland (NVL) tăng hơn 4.000 tỉ đồng.

Trong phạm vi 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết được S&I Ratings thống kê, tổng doanh thu đạt 137.271 tỉ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỉ đồng, tăng 349,6%. Tuy nhiên, 86% doanh thu và 90% lợi nhuận tập trung tại Vinhomes.

Nếu không tính Vinhomes, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại gần như đi ngang, giảm 3,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế vẫn tăng nhưng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính đột biến.

Trái phiếu bất động sản tăng mạnh, lãi suất đi lên

Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng còn hạn chế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 ghi nhận sự phục hồi mạnh về hoạt động phát hành và giao dịch thứ cấp.

Theo tính toán của S&I Ratings, trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỉ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản đạt 128.200 tỉ đồng, tương đương 46,5% tổng giá trị phát hành.

Riêng quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành 102.400 tỉ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng giá trị phát hành trên thị trường.

Đáng chú ý, 83,9% lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong quý đến từ 3 doanh nghiệp lớn là Vingroup, Masterise và Sun Group.

Trong khi giá trị phát hành tăng, lãi suất trái phiếu cũng có xu hướng đi lên trong năm nay. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong 6 tháng đầu năm. Mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%.

Áp lực trả nợ cũng đang gia tăng trong những năm tới. Tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 đạt 156.521 tỉ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn năm nay. 

Trong năm, lĩnh vực bất động sản ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với tổng giá trị 28.558 tỉ đồng. Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh và Sunshine chiếm phần lớn, với tổng giá trị 19.120 tỉ đồng.

Theo VIS Rating, khoảng 235.000 tỉ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới. Từ tháng 8 đến tháng 12, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp dự kiến phải thanh toán gần 175.000 tỉ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng nhóm doanh nghiệp bất động sản dự kiến phải thanh toán khoảng 79.000 tỉ đồng, tăng gần 42% so với cùng kỳ năm 2025. Tháng 12 được dự báo là thời điểm có áp lực đáo hạn lớn nhất.

Một phần áp lực còn đến từ các lô trái phiếu từng được gia hạn. Theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, một số trái phiếu đến hạn năm 2024 được các bên thỏa thuận kéo dài thời hạn tối đa 2 năm, khiến nghĩa vụ thanh toán tiếp tục phát sinh trong năm nay. 

Việc gia hạn giúp doanh nghiệp có thêm thời gian thu xếp nguồn tiền, nhưng đồng thời cũng khiến một phần nghĩa vụ thanh toán được chuyển sang các kỳ sau. Khi các khoản nợ tiếp tục đến hạn, doanh nghiệp phải tìm cách bổ sung dòng tiền để đáp ứng nghĩa vụ thanh toán.